(2011)深中法民五终字第1448号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1448号
上诉人(原审原告)：吴某。
被上诉人 (原审被告)：宋某。
被上诉人 (原审被告)：张某。
上诉人吴某与被上诉人宋某、张某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院(2011)深盐法房初字第155号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，深圳市盐田区沙头角××园第××栋××房屋属于张某、宋某共同所有。宋某是张某的母亲。2010年12月31日，宋某以本人的名义以及张某代理人的名义与吴某签订了《二手房买卖合同》，约定张某、宋某将深圳市盐田区沙头角××园第××栋××房屋转让给吴某。在出卖人签名处宋某代签了张某的名字，同时在旁边注明"宋某（代）"。订立合同时宋某没有张某出具的书面委托书，吴某认为宋某出示了张某的身份证复印件、房产证复印件，而且宋某明确表示张某、宋某是母子关系，张某、宋某是通过中原地产进行房产交易的，因此有理由相信宋某有代理权。同日，在签署的《资金托管协议》、《收款收据》、《客户告知书》、《主体变更确认书》中卖方签名处均由宋某代签了张某的名字，同时在旁边注明"宋某（代）"。张某在2010年12月31日晚知道《二手房买卖合同》签订的事实。在2011年1月份吴某与宋某的电话录音中表明双方谈及张某不同意卖房的事实。张某、宋某提交的张某于2011年1月3日和2月15日邮寄给中原地产公司的不同意售楼的通知，但吴某认为该证据在境外形成，没有经过相关公证手续，对其合法性不予认可。另查明，原审法院向吴某释明本案合同为效力待定合同，张某不予追认，应当为无效合同，但吴某坚持自己的诉讼请求和对合同效力的认定。
吴某在原审中诉请 ：1 、解除吴某与张某、宋某签署的 《 二手房买卖合同 》； 2 、张某、宋某支付吴某违约金人民币316000元； 3 、张某、宋某承担本案的所有诉讼费用（包括案件受理费和保全费等）。
原审法院认为，深圳市盐田区沙头角××园第××栋××房屋属于张某、宋某共有，处分该房产应当由张某、宋某取得一致意见。在本案中，宋某在交易中形成的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《收款收据》、《客户告知书》、《主体变更确认书》中卖方签名处代签了张某的名字，同时在旁边注明"宋某（代）"，但没有出具的书面委托书。吴某认为宋某出示了张某的身份证复印件、房产证复印件，而且宋某明确表示张某、宋某是母子关系，张某、宋某是通过中原地产进行房产交易的，因此有理由相信宋某有代理权。原审法院认为在订立合同时吴某知道交易房产属于张某、宋某共有的事实，且交易对象的价值重大，宋某的行为是否代表张某、宋某应当由张某出具的书面委托书确定或者经其事后追认，不能仅凭借张某、宋某的关系以及张某的身份证复印件、房产证复印件认定存在表见代理的事实。因此双方之间的买卖合同关系为效力待定合同，吴某没有证据证明张某存在追认行为，在吴某与宋某的电话录音中以及在诉讼时张某表示不予追认，因此合同自始无效，吴某不能依据有效合同主张张某、宋某承担违约责任。吴某经原审法院释明后表示不予变更诉讼请求，原审法院依法驳回吴某的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，判决如下： 驳回吴某的诉讼请求。案件受理费人民币3020元（减半收取）和保全费人民币1020元，由吴某负担。吴某已预交案件受理费人民币6040元，其中人民3020元原审法院予以退回。
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