(2011)深中法民五终字第1448号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1448号
上诉人(原审原告)：吴某。
被上诉人 (原审被告)：宋某。
被上诉人 (原审被告)：张某。
上诉人吴某与被上诉人宋某、张某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院(2011)深盐法房初字第155号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，深圳市盐田区沙头角××园第××栋××房屋属于张某、宋某共同所有。宋某是张某的母亲。2010年12月31日，宋某以本人的名义以及张某代理人的名义与吴某签订了《二手房买卖合同》，约定张某、宋某将深圳市盐田区沙头角××园第××栋××房屋转让给吴某。在出卖人签名处宋某代签了张某的名字，同时在旁边注明"宋某（代）"。订立合同时宋某没有张某出具的书面委托书，吴某认为宋某出示了张某的身份证复印件、房产证复印件，而且宋某明确表示张某、宋某是母子关系，张某、宋某是通过中原地产进行房产交易的，因此有理由相信宋某有代理权。同日，在签署的《资金托管协议》、《收款收据》、《客户告知书》、《主体变更确认书》中卖方签名处均由宋某代签了张某的名字，同时在旁边注明"宋某（代）"。张某在2010年12月31日晚知道《二手房买卖合同》签订的事实。在2011年1月份吴某与宋某的电话录音中表明双方谈及张某不同意卖房的事实。张某、宋某提交的张某于2011年1月3日和2月15日邮寄给中原地产公司的不同意售楼的通知，但吴某认为该证据在境外形成，没有经过相关公证手续，对其合法性不予认可。另查明，原审法院向吴某释明本案合同为效力待定合同，张某不予追认，应当为无效合同，但吴某坚持自己的诉讼请求和对合同效力的认定。
吴某在原审中诉请 ：1 、解除吴某与张某、宋某签署的 《 二手房买卖合同 》； 2 、张某、宋某支付吴某违约金人民币316000元； 3 、张某、宋某承担本案的所有诉讼费用（包括案件受理费和保全费等）。
原审法院认为，深圳市盐田区沙头角××园第××栋××房屋属于张某、宋某共有，处分该房产应当由张某、宋某取得一致意见。在本案中，宋某在交易中形成的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《收款收据》、《客户告知书》、《主体变更确认书》中卖方签名处代签了张某的名字，同时在旁边注明"宋某（代）"，但没有出具的书面委托书。吴某认为宋某出示了张某的身份证复印件、房产证复印件，而且宋某明确表示张某、宋某是母子关系，张某、宋某是通过中原地产进行房产交易的，因此有理由相信宋某有代理权。原审法院认为在订立合同时吴某知道交易房产属于张某、宋某共有的事实，且交易对象的价值重大，宋某的行为是否代表张某、宋某应当由张某出具的书面委托书确定或者经其事后追认，不能仅凭借张某、宋某的关系以及张某的身份证复印件、房产证复印件认定存在表见代理的事实。因此双方之间的买卖合同关系为效力待定合同，吴某没有证据证明张某存在追认行为，在吴某与宋某的电话录音中以及在诉讼时张某表示不予追认，因此合同自始无效，吴某不能依据有效合同主张张某、宋某承担违约责任。吴某经原审法院释明后表示不予变更诉讼请求，原审法院依法驳回吴某的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，判决如下： 驳回吴某的诉讼请求。案件受理费人民币3020元（减半收取）和保全费人民币1020元，由吴某负担。吴某已预交案件受理费人民币6040元，其中人民3020元原审法院予以退回。
上诉人吴某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判支持吴某的一审诉讼请求，张某、宋某承担本案一审、二审的所有诉讼费用(包括案件受理费和保全费等)。
事实和理由：一、宋某代理张某签署《二手房买卖合同》是得到了张某授权的，属于有权代理，但一审法院没有认真审核证据材料，导致认定事实错误。2011年1月4日，张某让中介给其发电子邮件，该电子邮件附有《授权委托书》和宋某的香港居民身份证复印件，以准备在国外做公证授权，授权宋某代理履行《二手房买卖合同》。这已经足以证明宋某在2010年12月31日签署的《二手房买卖合同》是属于有权代理。二、张某授权宋某买卖其占有涉案房产的50％所有权的行为属于不要式法律行为，并不一定需要书面的授权才能成立有权代理，但一审法院认为只有书面的授权才能证明是属于有权代理，这明显是适用法律错误。在本案宋某是以代理人的身份在《二手房买卖合同》上签名，并非完全以自己的名义出卖涉案房产100％的所有权，因此该行为属于不要式法律行为。三、一审法院认为"交易对象的价值重大"，因此须有书面的授权才能证明有权代理的存在，这不仅不符合逻辑，也不符合日常生活经验，明显是适用法律错误。1、相关法律规范并未规定"交易对象的价值重大"的，只有书面授权才能成立有权代理。2、"价值重大"欠缺判断标准。3、在现实生活中，普通老百姓也不会根据价值的大小来决定是否要出具书面授权。4、再者即使是有书面授权也不一定说明是有权代理；同理没有书面授权也不能说明就是属于无权代理。四、从涉案房产的实际交易过程来看，依据逻辑和日常生活经验，已经足以认定本案属于有权代理，且吴某是有理由相信宋某是属于有代理权的，但一审法院对此却不予以查明，属于认定事实错误。1、宋某在带吴某"看楼"和其后签署《二手房买卖合同》时，均明确表示与张某属于母子关系，其儿子是完全同意卖楼的，只是因为他在国外不方便回来。2、宋某与张某属于母子关系，其家庭内部沟通极其便利，因此宋某如果没有与张某沟通好，是不可能委托中介出来"放楼"的，也不可能多次带吴某和其他有意向购房者去"看楼"。五、宋某拥有涉案房产的50％所有权，因此其自己买卖该50％所有权的行为是有效的，但一审法院认定宋某属于无权代理，就进而认为整个《二手房买卖合同》无效，这是认定事实与适用法律错误。在本案宋某和张某各拥有涉案房产50％的所有权。综上所述，本案属于有权代理，吴某也有理由相信有权代理的存在；而且宋某买卖自己涉案房产的50％所有权也是有效的：退一步讲，假如宋某属于无权代理，宋某也要承担责任。但一审法对此却认定事实错误、适用法律错误。
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