(2011)深中法民五终字第1444号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1444号
上诉人（原审原告）：某地产（集团）有限公司。
被上诉人（原审被告）：黄某。
。
上诉人某地产（集团）有限公司与被上诉人黄某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第2676号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明， 某地产（集团）有限公司是涉案房产的开发商，某地产（集团）有限公司与黄某在案件审理过程中均未能出示双方所提及的认购书或者买卖合同。某地产（集团）有限公司于1995年9月12日向黄某发出,《某花园入伙资格证明》，称"兹证明黄某认购之××花园××单元，符合入伙资格，请核准给予办理入伙手续"，从此黄某入住××花园××单元。至今，黄某仍住于此。某地产（集团）有限公司称与黄某签订了《认购书》，黄某支付了一部分购房款，并未付清所有款项。黄某对此不予确认，称双方签订的是《认购书》或者《买卖合同》，黄某已经付清购房款。但双方当事人对各自的主张均未能提供相应证据。
某地产（集团）有限公司在原审诉请：1、请求法院判令黄某停止侵害，立即退还非法占有的某地产（集团）有限公司拥有的××花园××单元的物业（1038700元）；2、黄某应按照深圳市房屋租赁指导价支付入住以来的租金人民币28万元（暂从1995年10月24日计至2009年10月23日），以及从2009年10月24日之后产生的租金；3、黄某承担本案全部诉讼费。
黄某反诉：1、请求法院判令某地产（集团）有限公司为黄某办理××花园××单元的房产证，并承担办理房产证所必须缴纳的各种费用；2、责令某地产（集团）有限公司承担迟延为黄某办理房产证的违约金人民币332640元（从1995年12月12日暂计至2009年12月8日）以及2009年12月12日至某地产（集团）有限公司为黄某办理房产证之日止；3、某地产（集团）有限公司承担本案的诉讼费以及处理该案所涉及的其他费用。
原审法院认为，某地产(集团)有限公司称与黄某签订《认购书》，所以才将涉案房产交给黄某居住，但某地产(集团)有限公司与黄某后来就《认购书》解除达成一致意见，《认购书》已经解除。某地产(集团)有限公司对此应当承担举证责任，但某地产(集团)有限公司未能提供《认购书》，或者能证明《认购书》已由双方协商一致解除的证据，应当承担举证不能的责任。可见，黄某入住涉案房产是基于某地产(集团)有限公司与黄某曾经存在的房屋买卖合同关系，并非没原由的擅自侵占。某地产(集团)有限公司称黄某未付清购房款，而黄某称购房款已全额付清，但未举证证明。如黄某未付清购房款，就通常情况而言，某地产(集团)有限公司有权解除双方的买卖合同关系，也可追索黄某所欠的房款。而某地产(集团)有限公司在本案中主张买卖合同关系已解除，原审法院对此主张因某地产(集团)有限公司的举证不能而不予支持。现某地产(集团)有限公司因办理初始登记而取得涉案房产的所有权，并诉黄某侵权，要求黄某搬出涉案房产。对此，原审法院认为，因双方当事人的纠纷基于合同关系产生，某地产(集团)有限公司未能证明合同关系已解除，亦未向原审法院提请解除合同关系的诉请，因此，某地产(集团)有限公司称黄某侵占其房产的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。黄某未提供任何直接证明其已付清房款，亦未举证证明与某地产(集团)有限公司曾约定某地产(集团)有限公司有代为办理房地产证的责任，现要求某地产(集团)有限公司为其办证并支付迟延办证违约金的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决： 一、驳回某地产(集团)有限公司的诉讼请求；二、驳回黄某的反诉请求。本案受理费人民币16669元， 由某地产(集团)有限公司负担；反诉费人民币3145元，由黄某负担；原审法院财产保全费人民币1718．95元，由黄某负担。
上诉人某地产（集团）有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、被上诉人立即停止侵害，返还非法占有的上诉人拥有的××花园××单元的物业；2、被上诉人赔偿其入住以来造成上诉人的租金损失人民币28万元(暂从1995年10月24日计至2009年10月23日)，以及从2009年10月24日之后产生的租金损失；3、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由： 一、一审对本案案由认定摇摆不定，导致对本案审理缺失基本的法律主导，在审理及适用法律上必然不能自圆其说。法院的审理应以案由为主线调查证据、查明事实、分清责任。但一审却三易案由，做出与上诉人诉讼请求极不相符的判决。1、案由的确定应以《民事案由规定》为依据，那么，本案是什么性质呢?本案是上诉人持有涉案房屋所有权证的所有权人，上诉人要行使所有权，但涉案房屋却被被上诉人占有，上诉人要求其返还，根据上述事实本案应属于"占有物返还纠纷"，法院应审理涉案房屋是否被非法占有。如果被上诉人认为其有合法理由占有，那么被上诉人应举证证明其合法性。2、"房产纠纷"(《民事案由规定》没有该案由)基本可以认为是物权纠纷类，但"房屋买卖合同纠纷"则属于债权纠纷类，分属于两大不同类的案由纠纷。根据物权法第九条"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力"及第十七条"不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明"的规定，一审以"房屋买卖合同纠纷"为案由无视上诉人的权属证书，一审在本案未经审理与认定前就否定了不动产登记的效力，也否定了颁发房产证的国家政府的权威性。上诉人认为一审要以"房屋买卖合同纠纷"为案由，则必须对房屋产权证的合法性进行审理，以"不动产登记纠纷"为案由审理后方可进行。但如果要以"不动产登记纠纷"为案由，则必须是被上诉人提起该诉讼，否则一审无权审理。一审更无权在未经审理否定房产证的法律效力。二、一审法院判决事实不清、证据不足，在审理中偷换概念。1、本案的焦点应是上诉人怎样行使物权，而不是合同纠纷。上诉人提起诉讼的依据是房产证，要求的是行使物权。但一审却以根本没有任何形式存在的所谓的《认购书》为依据，实属错误。假如一审认为《认购书》是存在的，那么就应厘清认购书的条款，划分责任。何况认购书是被上诉人答辩的主要证据之一，按照举证责任当然应由被上诉人承担举证责任，并承担举证不能的法律后果。2、一审认为"黄某入住涉案房产是基于……曾经存在的房屋买卖关系，并非没原由的擅自侵占。"曾经存在本身的表达就模棱两可，混淆法律事实。不动产以产权证为依据，上诉人诉请的问题是被上诉人现在占有涉案房屋的合法性，不是探讨曾经怎样了，或曾经发生了什么。3、一审在其他认为部分均直接围绕房屋买卖关系而探讨，是对本案把握不准，对上诉人诉讼请求偷换了概念，将没有且不存在的证据置于无端的审理中，却始终对上诉人的房产证视而不见，这显然有违法院的审判职能。
总共2页 1
[2] 下一页