(2011)深中法民五终字第1442号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1442号
上诉人（原审原告、反诉被告）：戴某。
上诉人（原审原告）：陈某。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某。
原审第三人：深圳市某房地产经纪有限公司。
上诉人戴某、陈某与被上诉人李某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明， 2010年4月10日，戴某（卖方）与李某（买方）签订《二手房买卖合同》。合同约定，卖方自愿将位于深圳市××区××路××花园××阁××层××单位转让给买方，转让成交价为人民币163万元；买方同意在本合同生效当日内向卖方支付定金人民币2万元,在本合同生效后2日内（含当日）再向卖方支付定金人民币3万元；买方以向银行按揭贷款方式给付定金、交楼押金之外的楼款，具体履行方式为买方必须将首期款（不含定金，数额以银行贷款承诺函为准）于2010年4月23日之前（含当日）支付至第4条指定监管银行的监管帐号或其它第三方的监管帐号中，于2010年4月23日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；该物业处于抵押状态，买卖双方一致同意委托担保公司用买方按揭贷款担保方式赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或者没收买方已支付的定金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。涉案房产系戴某和陈某按份共有。《二手房买卖合同》中，卖方一栏处注明卖方是戴某，而备注栏处注明"卖方为两个产权人的名字，卖方保证陈某同意签署本合同"。李某所持《二手房买卖合同》中卖方落款处仅有戴某一个人的签名；戴某、陈某所持《二手房买卖合同》中卖方落款处有戴某和陈某两人的签名。签订合同当日，李某向戴某支付了定金人民币2万元；次日，李某向戴某支付了定金人民币3万元。2010年4月15日，戴某、陈某办理了涉案房产委托赎楼公证手续。2010年4月23日之前（含当日），李某未办理首期款监管和银行按揭申请手续。李某系江西户籍非深圳居民。根据李某的申请，原审法院分别向深圳市地方税务局和深圳市社会保险基金管理局查询了李某的纳税记录和缴纳社会保险记录情况。经税务信息系统查核，李某自2008年起至今没有个人所得税的明细缴款记录；李某自2008年8月起至2010年4月止无社会保险缴纳记录。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）（以下简称《通知》），其中明确规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。以上事实有二手房买卖合同、房地产证、委托书、公证书、产权资料电脑查询结果表、收款收据、社保清单、查询情况和《通知》等书面证据及当事人的一审庭审陈述予以证明，证据确实充分，足以认定。
戴某、陈某在原审中的诉讼请求为：1、解除戴某、陈某与李某之间的二手房买卖合同；2、李某支付违约金共计人民币81500元；3、本案诉讼费用由李某承担。
李某在原审中的反诉请求为：1、戴某与李某于2010年4月10日签署的《二手房买卖合同》无效；2、戴某立即向李某退还其已交纳的定金人民币5万元；3、戴某承担本案诉讼费用。
原审法院认为，李某与戴某签订合同时，对涉案房产属戴某和陈某两人共有的状态是明知的，对戴某未向其出示陈某的授权委托书也没有提出异议，在此种情况下，双方签订了《二手房买卖合同》，同时还在备注中明确"卖方为两个产权人的名字，卖方保证陈某同意签署本合同"。由此可见，签订合同是戴某与李某的真实意思表示，根据物权变动的原因和结果相区分的原则，即使戴某构成无权处分，也不影响合同的效力。而事实上，在本案中，陈某在戴某与李某签订合同后补签了合同，并办理了涉案房产委托赎楼公证手续，且一审庭审中亦明确表示同意戴某处分涉案房产，故陈某的种种行为证明即使戴某处分涉案房产时未取得陈某的同意，但事后陈某予以了追认，故戴某的处分行为为有权处分。综上，戴某、陈某与李某签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格依约履行。《通知》中明确规定"对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款"，作出如此规定旨在遏制目前部分城市房价过快上涨，限制打击外来者炒房，以维护当地房地产交易市场的稳定，保障当地居民的购房需求。其中所谓"1年以上"应是指申请银行按揭贷款之日前最近1年以上，如此理解才符合新政出台的本意和目的。本案中，合同约定李某以向银行按揭贷款方式支付部分购房款，而李某系江西户籍，其在深圳自2008年起至今没有个人所得税的缴款记录及自2008年8月起至2010年4月止无社会保险缴纳记录，故李某属"非深圳居民不能提供1年以上在深圳的纳税证明或社会保险缴纳证明"，根据《通知》规定，其无法申请到住房贷款。原审法院认为，因房贷新政出台直接改变了李某订立合同时所具备的履行合同的基本条件，且合同中并未明确约定此种情形下李某必须自行筹款交足购房款，以及并非因李某的信用不良等属于李某自身的原因导致贷款不能，故应认定为属不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行。因不可归责于戴某、李某双方的事由导致合同无法继续履行、合同目的无法实现，戴某、陈某有权要求解除合同，且李某在一审庭审中也明确表示同意解除合同，故对于戴某、陈某的此项诉讼请求，原审法院予以支持。由于造成合同解除的根本原因不可归责于李某，故李某不应承担违约责任，戴某、陈某应将定金人民币5万元返还于李某。对于戴某、陈某要求李某支付违约金的诉讼请求，原审法院予以驳回；对于李某要求戴某、陈某返还定金的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决： 一、解除戴某、陈某与李某之间的《二手房买卖合同》(NO.00104)；二、戴某、陈某应于本判决书生效之日起十日内向李某返还定金人民币5万元；三、驳回戴某、陈某的其他诉讼请求；四、驳回李某的其他反诉请求。本诉受理费人民币1638元、反诉费人民币625元，由戴某、陈某负担人民币1131.50元，由李某负担人民币1131.50元。
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