(2011)深中法民五终字第1442号(2)
上诉人戴某、陈某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销(2010)深罗法民三初字第1055号民事判决第二项；二、由被上诉人支付违约金81500元；三、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审未依法判决。1、上诉人与被上诉人于2010年4月8日签订的合同合法有效；2、上诉人依据合同约定，于2010年4月15日办理了涉案房产委托赎楼公证手续，完成了合同约定的义务；3、合同约定，买方应该于2010年4月23日前去银行办理首付款等按揭手续，但被上诉人担心购买的房产价格下降，拒绝办理后续手续，导致该二手房买卖合同无法履行。原审引用了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称《通知》)的内容，"其中明确规定"完整的内容应该是"要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。"该《通知》是国务院在2010年4月17日发布的，并没有要求各商业银行一律停止房贷，深圳市有关具体的细则在5月1日出台，在当时的情况下，即5月1日前，深圳市各商业银行还是依据以前的操作流程发放房贷，被上诉人是可以取得银行房贷的。其次，被上诉人和上诉人之间的此次交易并不是炒房和投机性购房的行为。所以，该《通知》和深圳市5月1日后出台的相关细则在当时不能适用。被上诉人的违约行为导致了此次交易的无法完成，应该承担合同约定的违约责任。二、被上诉人的反诉的理由不能成立，其诉讼请求应该也不应得到支持。被上诉人反诉请求返还定金，其理由是涉案合同因无权处分而无效。原审法院已经查明，在上诉人戴某签署了房屋买卖合同后，事后已经取得了上诉人陈某的追认，并且上诉人陈某也在一审开庭时出庭予以认可，故合同是合法有效的，被上诉人的理由不能成立，应予以驳回。
被上诉人李某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人戴某与被上诉人于2010年4月10日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行自己的义务。双方在合同的履行过程中，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。涉案合同约定被上诉人以向银行按揭贷款方式支付部分购房款，而被上诉人系××户籍，其在深圳自2008年起至今没有个人所得税的缴款记录及自2008年8月起至2010年4月止无社会保险缴纳记录，故被上诉人属"非深圳居民不能提供1年以上在深圳的纳税证明或社会保险缴纳证明"，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，其无法申请到住房贷款。因房贷新政出台直接改变了被上诉人订立合同时所具备的履行合同的基本条件，且合同中并未明确约定此种情形下被上诉人必须自行筹款交足购房款的约定，原审据此认定涉案合同无法继续履行属不可归责于双方的事由导致并无不妥，本院予以维持。合同解除后，两上诉人应将被上诉人支付的5万元定金返还给被上诉人。原审对此认定正确，本院予以维持。上诉人称是被上诉人的原因导致涉案合同无法继续履行并以此为由请求被上诉人支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1638元，由上诉人戴某、陈某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 俞 红
代理审判员 聂 效
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