(2011)深中法民五终字第1299号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1299号
上诉人（原审原告）杨某。
被上诉人（原审被告）马某。
被上诉人（原审被告）郭某。
原审第三人深圳市海王房地产经纪有限公司。
法定代表人蓝伟光，董事长。
上诉人杨某与被上诉人马某、郭某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第219号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：位于深圳市××区××路的××家园××座××房，建筑面积为××平方米，登记价为人民币814882元，原系马某、郭某共有，各占50%产权，于2011年1月4日转移登记至案外人××及案外人××名下，各占50%产权。2010年10月5日，杨某（买方）与马某、郭某（卖方）签订了《二手房买卖合同》，约定，买卖双方交易的房地产为深圳市××区的××家园××座××房，建筑面积为××平方米，转让价格为人民币2138000元；买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金人民币50000元，在本合同生效后三日内再向卖方支付定金人民币50000元；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金，及其它条款。同日、杨某（委托人一）、马某、郭某（委托人二）及原审第三人（受托人）签订《二手房委托服务合同》，杨某及马某、郭某委托原审第三人办理涉案房产转让的相关事项。2010年10月5日，杨某向马某、郭某支付定金人民币50000元。2010年10月8日，杨某再次向马某、郭某支付定金人民币50000元。2010年10月8日，马某、郭某委托深圳市不动产担保股份有限公司、潘建中、李泽龙、丁志国、潘敏办理涉案房产的赎楼、房产产权过户等手续。马某、郭某为证明杨某未按合同约定履行付款义务，向法庭提交了原审第三人致杨某的《履约催促函》，杨某对马某、郭某提交的上述证据不予认可。原审第三人对马某、郭某提交的上述证据予以认可。2010年11月1日，杨某委托北京市众天律师事务所律师方俊向马某、郭某及原审第三人发出《律师函》，载明，杨某出于子女入学考虑，向马某、郭某购买涉案房产，且杨某也具备合同约定的购买及支付能力，但因深圳"限购令"的原因，致使杨某无法实现房产产权过户的购房目的，合同不能履行不可归责于杨某。鉴于上述情况，杨某希望解除或撤销杨某、马某、郭某双方签订的《二手房买卖合同》，并由马某、郭某退还杨某向其支付的定金人民币100000元，及其它内容。马某、郭某及原审第三人均于2010年11月2日收到上述《律师函》。2010年11月4日，马某、郭某向杨某发出《关于（2010）京众（深）函字第××号律师函的复函》，载明，1、杨某对合同无法履行负有完全过错，"限购令"在合同签订前颁布，杨某在签约前应当尽到合理的注意义务；2、马某、郭某不接受杨某提出的变更合同方案；3、杨某违约解除合同，马某、郭某确认合同自杨某意思表示到达之日起解除，杨某未在合同约定的期限内支付首期购房款人民币540000元，已构成根本违约，马某、郭某依法有权解除合同。自杨某《律师函》送达马某、郭某之日，即2010年11月2日，《二手房买卖合同》解除；4、本次交易中，因完全归责于杨某的事由导致合同无法履行，杨某又主动要求解除合同，属于杨某违约，故杨某无权要求马某、郭某返还定金。原审庭审中，杨某称其于2010年来到深圳，并未在深圳缴纳社保或纳税，其在签订合同，曾告知原审第三人杨某的身份状况。马某、郭某称，其并不了解杨某的上述情况，在签订合同时，杨某及原审第三人均未告知其杨某的身份状况。原审第三人称，杨某曾向其提起上述情况，但原审第三人告知杨某，可以通过补交社会保险的方法购买房产，杨某确认后才签订的合同。杨某为证明杨某及杨某的配偶不属于深圳户籍，向法庭提交了结婚证、户口本、居住证，马某、郭某对杨某提交的上述证据不予认可。原审第三人对杨某提交的上述证据予以认可。杨某为证明杨某及其配偶在购房时不知道深圳已颁布"限购令"的事实，向法庭提交杨某配偶李科出具的《情况说明》，马某、郭某对杨某提交的上述证据的真实性予以认可，合法性不予认可。原审第三人对杨某提交的上述证据的关联性不予认可。上述事实，有《二手房买卖合同》、《二手房委托服务合同》、收款收据、结婚证、户口本、居住证、公证书、《律师函》、《关于（2010）京众（深）函字第××号律师函的复函》、房地产证、产权资料电脑查询结果表、房地产证及庭审笔录等证据材料在卷证实，足以认定。
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