(2011)深中法民五终字第1196号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1196号
上诉人（原审被告）：彭某。
被上诉人（原审原告）：朱某。
上诉人彭某与被上诉人朱某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第904号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年9月6日，朱某（买方）与彭某（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定朱某购买彭某名下的位于深圳市××区××镇××花园××栋××阁××房产，转让成交价为人民币46万元，买方于签订本合同之日起2日内支付定金人民币2万元，买方于签订本合同之日起10日内付清首期款人民币7万元，首期款指定银行监管；买方于首期款交付之日起2日内办理完毕全部银行按揭申请手续；该物业处于抵押状态，买方同意由卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方托管交房保证金的第三方或第三方指定担保公司；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过30日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2009年9月8日，朱某向彭某支付了定金人民币2万元。2009年9月8日，彭某在深圳市公证处办理了（××）深证字第××号《公证书》，委托陈烽、许某代为办理涉案房产的转让、指定帐户收取售房款等事宜，受托人有转委托权。2009年9月10日，许某在深圳市公证处办理了（××）深证字第××号《公证书》，将上述委托事项转委托给了深圳市××投资担保有限公司及4名个人。2009年9月24日，朱某从自己的帐户分两次向许某的帐户转了7万元及4万元共计11万元，当日，许某分三次将上述11万元转回了朱某的帐户。2009年10月15日，××银行股份有限公司深圳××支行出具了《楼宇按揭贷款承诺书》，承诺向朱某提供54万元贷款。2009年11月3日，朱某将涉案房产过户至案外人高毅、李春艳名下。2009年11月19日、2009年11月26日，朱某委托广东华程律师事务所张亚杰律师两次向彭某发出《律师函》，要求彭某继续履行合同，否则将承担违约责任。2009年12月8日，彭某回函称因朱某及中介的原因导致交易不能完成，要求解除合同并愿意退还部分定金。原审法院另查，朱某提供了一张2009年9月24日以彭某名字签收朱某11万元购房款的《收款收据》，彭某对此质证称该收据上彭某的名字不是彭某所签，指纹亦不是彭某所按。2009年12月，朱某以相同的事实曾起诉彭某，案号为（2010）深宝法民三初字第177号，在该案2010年1月19日的庭审中朱某认可其提供的2009年9月24日以彭某名字签收朱某11万元购房款的《收款收据》上彭某的名字不是彭某所签。后朱某对该案申请了撤诉。原审法院再查，朱某、陈烽、许某、郝云飞均为深圳市××房地产经纪有限公司员工。上述事实，有朱某、彭某的一审当庭陈述及朱某提交的《房地产买卖合同》、房产证、《公证书》、存款凭条、收款收据、个人业务存款/转帐凭证、汇款结果单、《楼宇按揭贷款承诺书》、《律师函》、邮寄详情单、函、产权资料电脑查询结果表；彭某提交的《房地产买卖合同》、手写协商记录、手写催办记录、网上打印件、收条、名片、民事裁定书、光盘在卷证实，并经一审庭审举证质证，原审法院予以确认。
朱某在原审中的诉讼请求为: 1、解除朱某、彭某签订的××《房地产买卖合同》；2、彭某退还收取的定金人民币20000元；3、彭某向朱某支付违约金人民币92000元；4、本案的诉讼费用、保全费由彭某承担。
原审法院认为，朱某、彭某签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面适当履行。彭某未出具收到朱某11万元购房款的《收款收据》，而朱某与许某曾经就职于同一家公司，且朱某转给许某的11万元，许某当日就转回了朱某，因此朱某转给许某的11万元不能认定为朱某支付的首期款。因朱某提供的证据不能证明其已经支付了首期款，故原审法院认定朱某未按合同约定向彭某支付首期款的行为已构成了违约并超过合同约定的30日，根据合同约定彭某有权解除合同并没收朱某已支付的定金。故对朱某要求彭某支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。但彭某曾表示愿意退还朱某部分定金，故原审法院酌情确定彭某退还朱某定金人民币5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除朱某、彭某签订的《房地产买卖合同》；二、彭某于本判决发生法律效力之日起三日内退还朱某定金人民币5000元；三、驳回朱某的其他诉讼请求。本案受理费人民币2540元，由朱某负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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