(2011)深中法民四初字第139号
广东省深圳市中级人民法院
民事裁定书
(2011)深中法民四初字第139号
申请人赛某某，女。
委托代理人庄某某，广东深×律师事务所律师。
被申请人深圳市金×投资有限公司。
法定代表人钟某某，总经理。
委托代理人唐某某，该公司员工。
申请人赛某某向本院申请撤销深圳仲裁委员会[2011]深仲裁字第137号裁决书。本院受理后，依法组成合议庭对申请人赛某某的申请进行了审查，现已审查终结。
申请人赛某某申请称：一、被申请人深圳市金×投资有限公司（以下简称金×公司）提出的反请求没有与赛某某达成仲裁协议或仲裁条款，仲裁裁决没有依据。1、深圳仲裁委员会（以下简称仲裁委）受理的金×公司反请求没有相应的仲裁协议或仲裁条款约定。赛某某与金×公司房产租赁纠纷一案，对纠纷的解决在租赁协议中约定是法院诉讼解决，租赁合同中约定是到仲裁委申请仲裁。赛某某基于租赁合同要求金×公司全面履行该合同的申请，向仲裁委提出仲裁申请。仲裁委立案后，金×公司提起仲裁反请求。但金×公司的仲裁反请求依据不是租赁合同而是租赁协议，租赁协议只约定法院诉讼而没有约定仲裁解决，仲裁委对其反请求予以受理明显没有依据。裁决书对本案受理的依据也写明"根据赛某某与金×公司于2010年1月19日签订的《深圳市房屋租赁合同》中的仲裁条款，于2010年9月19日受理了上述合同纠纷案"、"仲裁委员会又受理了金×公司就该合同纠纷提出的仲裁反请求"。对于租赁合同纠纷适用仲裁解决赛某某没有意见，但赛某某并没有就租赁协议纠纷与金×公司达成仲裁委要求的仲裁协议或仲裁格式条款，裁决书采用租赁协议的内容作出裁决并将租赁协议作为审判的依据是违反仲裁法规定的。2、仲裁裁决程序违法，应予以撤销。租赁协议另有一承租签约主体赛叔某，没有通知其参与到仲裁中来，裁决书损害了其作为承租方之一的合法权益，应依法认定为无效。租赁协议的承租人有二位：赛某某及赛叔某。赛某某和赛叔某一并提起仲裁申请时被仲裁委告知赛叔某不是租赁合同的主体，无权参与仲裁，因此赛叔某退出仲裁申请。裁决书所依据却是赛叔某参与签订的租赁协议，在整个仲裁过程中，仲裁委并没有通知赛叔某参与仲裁。赛叔某直至裁决书作出，才知道裁决书依据不是租赁合同而是租赁协议。若仲裁委认为本案应适用租赁协议的约定，则应告知仲裁双方撤回仲裁申请，依租赁协议约定由三方到法院提起诉讼，或者通知赛叔某申请参与到仲裁中来。但是仲裁委不知何故，却没有这么做。因此，仲裁委没有通知赛叔某让其申请一并参与仲裁属于程序违法，侵害了赛某某的合法权益，仲裁有促使仲裁双方"恶意串通损害第三人合法权益"之嫌，是无效行为。3、裁决书所依据的租赁协议在立案前已经被金×公司单方解除，裁决书所依据的事实错误。金×公司于2010年9月30日向赛某某发出解除租赁协议的通知，告知赛某某解除双方的租赁协议。而金×公司在仲裁委提出仲裁反请求的时间是在发出解除租赁协议通知之后，合同解除权是形成权，一方作出即生效。也就是说租赁协议经金×公司单方解除后，双方的租赁关系解除，双方应按合同解除来处理租赁关系。由于金×公司单方解除租赁协议，此时维系双方的合同依据就剩下租赁合同，也就是说租赁合同是仲裁委处理租赁关系仅剩的唯一有效合同。因此，在租赁协议在本案立案前已经被解除，租赁协议在租赁关系双方之间不再发生法律效力。裁决书按照租赁协议来认定本案事实是错误的。二、本案不存在阴阳合同的情形，属于合同变更后出租方反悔的典型情形，租赁合同是双方履行合同以及裁决适用的唯一依据。1、租赁合同的效力明显优先于租赁协议，本案应适用租赁合同的约定。租赁合同签订的时间在后，其内容与租赁协议不一致的，是对租赁协议的变更。租赁协议签订于2009年12月21日，租赁合同签约时间是2010年1月19日，从时间显示上租赁合同在后，签订在后的合同与之前的协议内容有冲突的，优先适用签订在后的合同。2、租赁合同在房屋租赁管理部门登记备案，更具公信力，其法律效力更高。租赁合同采用深圳市房屋租赁管理办公室印制的规范性格式文本，更具权威性，由合同双方共同在罗湖区房屋租赁管理部门做了备案登记，更具有公信力，法律效力比当事人私下签订的租赁协议更高。3、从情理上分析，本案也应适用租赁合同的约定。（1）租赁合同约定的租金属于合理范畴。租赁合同约定的租金远远高于被承租人原来承租的租金。金×公司不是本案物业的业主，租赁合同属于转租关系，金×公司通过转租获得高额暴利，租赁合同约定的租金绝对比金×公司原租赁的租金高出10倍以上。金×公司在庭审中不肯提供其转租的合法依据，也不肯出示原租赁合同，暴露了其隐瞒通过转租获取暴利的真实意图。根据《深圳市罗湖区2010年房屋租赁指导租金》，本案所处物业属于"商业多层"的首层，其指导租金为人民币220元（以下金额均为人民币）／平方米，本案物业面积按租赁合同写明有78平方米，得出的指导价租金是17160元。实际套内面积只有50平方米，则租金指导价为11000元。结合本案物业所处地理位置偏僻、出租前是长期闲置的毛胚房、套内实际使用面积仅有50多平方米等实际情况，租赁合同约定的租金9360元／月是合理的。（2）赛某某的承租物业没有装修，属于长期闲置的毛胚房，其租金不可能与专修、配件齐全的完整房产相比拟。本案房产在出租前是长期闲置的毛胚房，所处的地理位置也不适合经营餐厅。赛某某在承租后几个月的试业期间，生意萧条，不得已将原来准备经营茶餐厅的门店改为与其他第三方合作经营2元店，目前每月均处于亏损状态。赛某某计算过，即使以租赁合同约定的租金承租经营该物业，也仅仅是保本而已。（3）赛某某在承租试业1个月后，发现按原约定租金无力继续经营，租赁合同是经双方协商一致后所作的变更。赛某某在承租试业1个月内，生意萧条，严重亏本，就将此情况告知金×公司并向金×公司提出降租要求，金×公司同意。由于赛某某需要办理工商营业执照，双方即按经协商确定的9360元签订租赁合同并在房产租赁管理所作了备案。不料，过后不久金×公司即反悔，称其按9360元租给赛某某太低了，要求将租金回调到21000元左右，赛某某不同意，双方矛盾就此产生。(4)裁决书认定租赁双方是按租赁协议履行是错误的。合同签订后，由于双方分歧过大，无法达成一致，合同实际并未全面履行。裁决书以金×公司出具的"5月6月份部分租金27400元、4月租金3，600元、5月租金10，000元"认定双方是按租赁协议履行是明显错误的。承租期间，由于金×公司不断以各种理由催租，并以停摆车辆占位、停电等手段多次干扰赛某某正常营业。由于金×公司的绝对强势，赛某某不得不按金×公司要求先行交付一部分租金和费用。但赛某某始终认为，以上租金收据为金×公司单方出具，赛某某无法要求其如何书写，只能以缴纳的总数来计算所应缴或尚存的租金、押金(扣除9360元租金后剩余的部分)，在赛某某向金×公司所发出的告知函很明确的表明了这一观点。裁决书错误的以收据中书写的"部分租金"字样来确定双方实际履行的资金金额，是对赛某某明显不公平。按合同法规定，在这种情形下应作出对出具收据一方即金×公司不利的解释。
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