(2011)深中法民四终字第286号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民四终字第286号
上诉人（原审原告）港×地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人周某某，该司法律顾问。
被上诉人（原审被告）FEI某某，男。
委托代理人杨某，广东卓×律师事务所律师。
委托代理人徐某某，男。
原审第三人郑某某，男。
上诉人港×地产代理（深圳）有限公司（以下简称港×公司）因与被上诉人FEI某某、原审第三人郑某某居间合同一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民二初字第10335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
港×公司诉称，经港×公司居间服务，FEI某某（卖方）通过其代理人徐某某向买方郑某某出售其名下位于深圳市罗湖区嘉宾路深×大厦26楼2606、2607单位房产，并于2010年7月9日签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：0000435）和《佣金支付确认书》（编号：0901433）及其他相关附件。合同签署当日郑某某即按合同约定向FEI某某直接支付定金人民币2万元，并于2010年7月14日、15日与FEI某某按合同约定共同办理了剩余定金及全部首期款项人民币315.5746万元银行监管手续。同时郑某某申请了银行按揭，并于2010年7月20日替FEI某某在港×公司方托管交楼押金人民币6万元，银行于2010年7月28日出具《贷款承诺书》，承诺可贷款为人民币237万元，贷款差额部分为人民币26万元。经三方一致同意将该差额款项全部托管于港×公司方，郑某某于2010年7月28日将差额款项人民币26万元转付于港×公司方。因FEI某某身份证件已变更，新证件号码与原始证件号码不一致。故办理过户前，FEI某某须将房地产证上原始号码变更为现有证件号码，即须重新办理新房地产证后方可实现过户手续。经三方协商一致同意待FEI某某办理出新房地产证后办理过户手续。但2010年9月16日出证后，港×公司及郑某某要求FEI某某继续履行合同时，FEI某某却借口不再出售以上物业。请求判令：1、FEI某某向港×公司支付佣金人民币58846元；2、港×公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明，FEI某某拟转让坐落于深圳市罗湖区深×大厦2606、2607单位房产给郑某某，该两套房产土地用途均为商业、办公及住宅。2010年7月9日，港×公司、FEI某某及郑某某共同签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。合同签订后，郑某某向FEI某某支付了首期款人民币2万元作为定金，但最终因房产无法办理过户等原因而无法实现合同目的。郑某某为此于2010年向原审法院起诉FEI某某及港×公司，原审法院于2010年12月30日作出（2010）深罗法民三初字第1935号民事判决书，该判决已发生法律效力。
原审法院认为：本案为居间合同纠纷。港×公司、FEI某某及郑某某签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是三方当事人的真实意思表示，合法有效。由于本案涉讼房产涉及到商业限外令政策因素，导致本案涉讼合同的目的无法实现，港×公司作为专门为外籍及境外人士提供房产交易居间服务的中价机构，应当负有协助FEI某某及郑某某了解有关商业限外令政策的责任，但港×公司并未向FEI某某提供真实的商业限外令政策。且本案涉及的合同已在原审法院审理的（2010）深罗法民三初字第1935号已生效的民事判决书中予以解除，港×公司已无法促成本案涉案的合同成立，港×公司依据该合同要求FEI某某支付居间佣金，理由不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：驳回港×公司的诉讼请求。本案受理费人民币1,272元，由港×公司负担。
港×公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判FEI某某向港×公司支付佣金人民币58846元；二、判决一、二审诉讼费由FEI某某承担。事实与理由如下：一、一审法院判决认定因限外令政策因素导致本案涉诉合同目的无法实现，没有任何事实和法律依据，完全错误。首先，在法院查明部分，一审法院查明事实不全面。一审法院查明："合同签订后，第三人向被告支付首期款人民币2万元作为定金，但最终因房产无法办理过户等原因而无法实现合同目的。"并未查明无法办理过户查明的依据何在。其次，在法院查明部分为："最终因房产无法办理过户等原因而无法实现合同目的"，在法院认定部分为："由于本案涉讼房产涉及到商业限外令政策因素，导致本案涉讼合同的目的无法实现"。法院的查明的事实内容与法院的认定的事实内容没区别，如此循环观点，最终还是没有查清案件事实。一审法院认定合同解除的原因是无法办理过户手续，并最终认定是因限外令的原因，但并未说明是什么时间公布的限外令及具体内容，并且在认定部分还错误地认定是港×公司没有尽到协助义务和提供真实的商业限外令政策。本身没有该项规定，港×公司无法提供所谓真实的商业限外令政策规定。再次，在法院认定部分，前部分认定三方签署的合同真实合法有效。且引用(2010)深罗法民三初字第1935号民事判决书，确认予以解除，后半部分却又认定："原告已无法促成本案涉案的合同成立"。合同没有成立，何来解除?明显属于矛盾的错误的判决认定。二、港×公司及郑某某没有违约行为，涉案交易符合办理过户条件，且郑某某即买方已通过正常程序申请到银行按揭贷款并取得银行书面贷款承诺函，导致合同不能履行的真实原因是房价上涨，FEI某某借口拒绝履行合同义务。故FEI某某理应按法律规定及书面明确约定向上诉人支付佣金。后经书面催告，FEI某某还借口是郑某某即买方违约而拒绝履行合同义务。若因限外令的原因，FEI某某当初为何不提出该观点，却找到没有任何依据的借口即没有收到26万补足款项且不同意以第三人名义办理过户。当时买方甚至提出愿一次性付款方式交易仍遭受拒绝。最终一审法院为其违约找到不用承担法律责任的借口。相反，该案完全可实现交易。其一，作为专业审批贷款的银行，为保障其债权，在审批贷款的过程中，当然会严格审查买方是否符合贷款及过户条件。对不符合购买条件的购房人也不可能出具书面贷款承诺函。FEI某某拒绝配合办理过户手续，并没有向国土局递件过户，也没所谓的限外令具体内容，却能认定非归责于当事人的原因导致合同不能履行。其二，退一步讲，即使以郑某某名义办不了过户手续，但在三方合同的备注条款中明确约定，买卖双方同意改为以公司名义或第三人名义过户。从法律上讲，属于当事人明确约定的合同变更履行且不存在争议，有异议即应承担违约责任。双方当事人当时如此约定也是担心在合同履行过程中会出现该限外令。另，FEI某某明知要出售该房产，却故意拖延变更手续，已构成违约。并且在一审过程中，郑某某明确表示要求继续履行，但FEI某某却明确表示不同意。根据《合同法》第四百二十六条之规定："居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。"并且FEI某某与港×公司之间就佣金支付有明确的书面的约定，故港×公司的诉讼请求应当得到支持。
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