(2011)深中法民五终字第1021号
广东省深圳市中级人民法院
民事裁定书
(2011)深中法民五终字第1021号
（第1021号案）上诉人（原审原告）：王文敬，男.
（第1022号案）上诉人（原审原告）：张元锦，男.
两上诉人共同委托代理人:刘超，广东卓建律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：刘芳丹，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡学娟，女.
委托代理人:苏竑，广东鼎文律师事务所律师。
原审第三人：深圳市海王房地产经纪有限公司.
法定代表人：蓝伟光，董事长。
上诉人王文敬、张元锦因与被上诉人胡学娟、第三人深圳市海王房地产经纪有限公司（以下简称海王公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第465、466号民事判决，向本院提出上诉。我院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：案外人张元华与胡学娟于2010年3月28日签订两份编号分别为NO.M××××××9号和NO.M××××××3号的《二手房买卖合同》，约定：张元华为卖方，胡学娟为买方，卖方将位于深圳市南山区×小区（×栋）×号房产、×号房产转让给买方，建筑面积分别为58.93平方米、62.24平方米，转让价格分别为1000000元、1070000元，买方应在合同生效之日起1日内向卖方支付定金15000元，在合同生效后4日内（含当日）向卖方支付定金185000元、185000元。上述定金交由双方所约定的第三方监管。房屋产权状况为：房产证在工商银行抵押。买卖双方约定付款方式为银行按揭付款，买方应在2010年4月6日前将两套房产的首期款分别为100000元、120000元交银行资金托管，买卖双方应在2010年4月5日前到公证处做全权委托公证；如买方未按照本合同约定的期限履行义务（包括但不限于付款等义务），卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。
2010年3月28日案外人张元华、胡学娟、第三人深圳市海王房地产经纪有限公司三方共同签订了两份编号分别为NO.M××××××8、NO. M××××××3号的《资金托管协议》，约定NO.M××××××8号《二手房买卖合同》项下的定金200000元及交房保证金5000元和NO.M××××××3号《二手房买卖合同》项下的定金200000元及交房保证金5000元交由第三人监管。
上述买卖合同、资金托管协议签订后，胡学娟共支付了15000元定金至第三人处，但没有确定是哪一套房产的定金，其余定金胡学娟未支付。
之后，胡学娟未按合同约定继续履行。
第三人于2010年4月9日向胡学娟发出履约催促函，该履约催促函称本案涉诉房产为张元华所有，第三人系受卖方委托催促胡学娟履约，如不履约将追究胡学娟违约赔偿责任。
王文敬、张元锦于2010年5月18日委托律师向胡学娟发出《律师函》，单方解除NO.M××××××9号及NO.M××××××3号《二手房买卖合同》，同时要求胡学娟按合同约定承担违约责任。
王文敬、张元锦于2010年4月9日取得涉诉房产的所有权；在2010年4月9日之前的涉诉房产所有权人是案外人叶方銮。
为证明王文敬、张元锦与张元华之间的授权委托关系，王文敬、张元锦提交了两份委托人分别为王文敬、张元锦的《委托书》（落款时间为2010年3月28日），委托内容为王文敬、张元锦委托张元华出售涉诉房产、签署转让合同及收取定金等。第三人在《委托书》上盖章以证明《委托书》的真实性。胡学娟对该证据的真实性和关联性有异议，并主张在签约过程中，案外人张元华和第三人未披露王文敬、张元锦的委托人身份，没有向胡学娟出示《委托书》。因王文敬、张元锦的证据不足以证明王文敬、张元锦或张元华曾向胡学娟出示过《委托书》或披露王文敬、张元锦的委托人身份，原审法院采信胡学娟的事实主张。
原审法院认为，2010年3月28日，案外人张元华在与胡学娟签订两份编号分别为NO.M××××××9号和NO.M××××××3号的《二手房买卖合同》时，未向胡学娟出示过《委托书》或表明自己为他人代理的身份，王文敬、张元锦也未向胡学娟出示过《委托书》或披露王文敬、张元锦的委托人身份，虽然王文敬、张元锦向第三人出具了《委托书》（落款时间为2010年3月28日），但该委托合同为未披露委托人的代理。
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定："受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。"《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定："受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。"第二款规定："受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。"未披露委托人的代理指代理人根本不表明自己为他人代理的身份，更不指明委托人。在未披露委托人的代理中，委托人有介入权。当受托人未披露委托人时，因为受托人以自己的名义与第三人订立合同，而且第三人并不知道受托人与委托人之间的委托关系。因此在第三人看来，受托人是以一个独立的合同当事人的身份与自己交易，第三人也就本着这种信赖与受托人订立合同。因此，虽然实际上受托人是为委托人与第三人创设合同关系，但相对第三人而言，受托人却又是表面上的合同当事人。此时第三人只对受托人履行合同义务，并行使合同权利。不过，作为委托合同的一个必然结果，受托人应将一切交易所得之财产及利益转交委托人，委托人一般不能直接向第三人行使权利，但在受托人披露委托人的情况下，委托人可以就该合同向第三人起诉及应诉，委托人可以直接要求第三人承担合同责任。此为委托人的介入权。在未披露委托人的代理中，第三人有选择权。这是因为在未披露委托人的代理中，第三人是本着对受托人的信赖才订立合同的，如果他当初就知道受托人的代理身份，可能就会因为对委托人的信用或履约能力的不信任而拒绝订立合同。委托人介入合同后，实际上取代了受托人而成为合同的当事人，第三人可能因委托人信用或履约能力低下而受到不应有的损失，因此，法律规定第三人如果在订立合同时知道了委托人就不会订立合同的，委托人无权介入。当受托人因委托人的原因对第三人不履行义务时，受托人有义务向第三人披露委托人，否则应当向第三人承担。第三人在受托人披露委托人后，可以选择其中之一作为相对人，但这种选择权只能行使一次，一旦选定，不得变更，以利于合同关系的稳定。（注：该段文字中的第三人系指未披露委托人代理中的第三人，并非本案第三人深圳市海王房地产经纪有限公司）
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