(2011)深中法民五终字第1021号(2)
王文敬、张元锦在本案审理过程中通过提交《委托书》等证据的方式向胡学娟披露了其与案外人张元华之间的委托代理关系，胡学娟辩称王文敬、张元锦之前并没有披露该委托代理关系，本案的《二手房买卖合同》应予以撤销，此为胡学娟选择权的行使。王文敬、张元锦无权介入本案的房屋买卖合同，即王文敬、张元锦并非本案房屋买卖合同的当事人。根据合同的相对性原则，王文敬、张元锦无权要求胡学娟承担违约责任。对于王文敬、张元锦的诉讼请求，原审法院予以驳回。
关于案外人张元华与胡学娟的合同效力如何、胡学娟是否构成违约，不属于本案审理范围，原审法院在本案中不予处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百零二条、第四百零三条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回（2010）深南法民三初字第465号王文敬的全部诉讼请求。二、驳回（2010）深南法民三初字第466号张元锦的全部诉讼请求。（2010）深南法民三初字第465号的案件受理费2255 元，由王文敬负担。（2010）深南法民三初字第466号的案件受理费2150 元，由张元锦负担。
一审判决宣告后，（2010）深南法民三初字第465号原审原告王文敬、（2010）深南法民三初字第466号张元锦均不服，向本院提出上诉称：1．请求依法撤销深圳市南山区人民法院的(2010)深南法民三初第465、466号民事判决，改判支持上诉人全部诉讼请求。2．被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由如下。
原审法院认定上诉人不具有诉讼主体资格，无权要求被上诉人承担违约责任，与事实不符，适用法律错误，依法应当予以纠正。1．本案中上诉人委托他人为房屋买卖行为合法有效。本案中，上诉人系委托代理人张元华与被上诉人签订房屋买卖合同。上诉人与其代理人之间存在合法的授权委托关系，且该授权委托关系经本案第三人深圳市海王房地产经纪有限公司予以证明，且法律并不禁止委托人委托他人代为处理房屋买卖事宜，该房屋买卖合同签订主体资格合法、意思表示真实，不违反强制性法律规范，应当合法有效。依据委托代理合同关系，代理人所为法律行为后果归于委托人，因此该房屋买卖合同的权利义务关系实质是上诉人与被上诉人之间的权利义务关系。在被上诉人违约时，上诉人当然有权提起诉讼要求被上诉人承担违约责任。
2、原审法院认定被上诉人在订立合同时不知道代理关系存在，没有事实依据。上诉人在委托张元华为代理行为时，已经将委托代理行为告知房屋中介本案第三人深圳市海王房地产经纪有限公司(在深圳市海王房地产经纪有限公司面签授权委托书)。被上诉人也正是通过深圳市房地产经纪有限公司购买房屋，在签订买卖合同时，上诉人的受托人、本案第三人已经将上诉人授权委托事项告知被上诉人，因委托代理关系不影响被上诉人购买房屋目的的实现，被上诉人并未有任何反对表示。因此，在签订房屋买卖合同时，被上诉人对上诉人委托代理关系的存在是明知的。本案中第三人深圳市海王房地产经纪有限公司虽经原审法院追加为第三人，但是第三人并没有出席审判，原审法院也并没有向本案第三人查明第三人向被上诉人告知授权委托代理情况。因此，原审法院认定被上诉人在订立合同时不知道代理关系存在，没有任何事实依据。
3、原审法院认为被上诉人如果在订立合同时就知道委托人就不会订立合同，没有事实和法律依据。本案中被上诉人在订立《二手房买卖合同》时及之前与委托人、受托人均素不相识，因此对于被上诉人来说，签订房屋买卖合同的目的是购买房屋，只要能够实现购房目的，是和委托人签订合同抑或是和受托人签订合同并无差别，上诉人完全具有保证二手房买卖合同履约能力。没有任何证据表明被上诉人若知委托人是上诉人就不会订立合同，因此原审法院认为被上诉人如果在订立合同时就知道委托人就不会订立合同，没有事实和法律依据。
4．一审法院依据，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定："受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。"是适用法律错误。因为适用此条款的前提是委托人不履行义务，第三人(被上诉人)才可取得选择权，而如今是身为第三人的被上诉人不履行合同，此时应适用的是《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，即由受托人向委托人披露第三人(被上诉人)，由委托人行使介入权，而此时作为未履行合同义务一方的第三人(被上诉人)是未被法律授予选择权的。如果一方违约，违约方同时具有选择权，显然是鼓励违约行为，有违公平正义。
5、依据《中华人民共和国合同法》及《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(初稿)及说明》规定，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，其和受让人签订的房地产买卖合同有效。同时依据合同法等相关法律宗旨，在能够实现合同目的的情形下，不应当轻易认定合同无效。同时在合同合法有效情形下，应当课以违约者以严格责任，以保证合同的严肃性及培养契约精神，从而减少违约，降低交易成本，并最大程度的维护守约方的合法权益。
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