(2011)深中法民五终字第108号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第108号
上诉人（原审上诉人）：××置业集团有限公司。
被上诉人（原审汤某）：汤某。
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原审第三人：林某。
上诉人××置业集团有限公司（以下简称为××公司）与被上诉人汤某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第116号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年5月22日，汤某与××公司签订《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定：汤某购买××公司开发的位于深圳市××区××路××社区××期××栋裙楼商铺第××层××号房（以下简称涉案房屋），该房建筑面积为55.59平方米，套内建筑面积44.15平方米，单价按套内建筑面积计算为每平方米57237元，总金额为2527002元。合同第八条约定卖方应当于2008年6月22日前将涉案房屋交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》。合同第九条约定，卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》或《业主公约》；（七）物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。合同第十一条关于卖方逾期交付的违约责任约定，卖方如未按本合同第八条约定的期限将涉案房屋交付买方，按下列方式处理：逾期超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付涉案房屋总价款万分之四的违约金。《补充协议》第4条约定，汤某、××公司双方签署《深圳市房地产买卖合同》之次日起，将现有租约的权利义务转让给汤某，此后有关租约的一切问题均由汤某与承租方自行协商解决，××公司不承担任何责任。承租方租赁押金在汤某领取新《房地产证》十个工作日内由××公司转给汤某（××公司收回原收据，由汤某开具押金收据给承租方）。合同签订后，汤某按约定支付了全部购房款2527002元，××公司开具了购房发票。2008年6月10日，涉案房屋的产权转移登记至汤某名下。2008年7-8月期间，汤某与××公司的员工万凯歌到第三人处，要求第三人林某向汤某交付涉案房屋，第三人予以拒绝。第三人林某曾于2005年8月18日与××公司签订《深圳市房地产租赁合同书》[合同登记（备案）号：深（南）××号]，约定第三人向××公司承租××社区××期××栋××号商铺，租赁房地产建筑面积共计103.59平方米，租金为每月每平方米75元，租赁期限自2005年8月1日至2008年12月30日。该租赁合同第十七条约定，租赁房地产转让他人的，××公司有责任在签订转让合同时告知受让人继续履行本合同。在一审庭审中，××公司及第三人确认租赁合同是2008年12月31日到期。2008年3月、4月××公司以书面形式通知第三人可行使优先购买权，第三人放弃了优先购买权。××公司陈述，虽然汤某、××公司签订的房屋买卖合同中没有约定承租人是谁、租期何时届满，但因汤某、××公司的补充协议第四条约定"将现有租约的权利义务转给乙方"，故汤某在签订房屋买卖合同时应当知道承租人及租期情况。汤某陈述，汤某是在2008年7-8月期间，汤某与××公司的员工万凯歌到第三人处，汤某才知道承租人是第三人林某，（2009）深南法民三初字第374号案件审理过程中，汤某看到××公司提交的其与第三人的租赁合同，才得知租赁合同何时到期。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条关于事实自认和第七十六条关于当事人陈述的证明力的规定，本院采信汤某的事实主张。××公司陈述在2008年6月××公司曾告诉第三人，涉案房屋已卖给汤某，要求第三人直接将房租交付给汤某。第三人对××公司的陈述不予确认。第三人表示其是在2008年7-8月汤某向其要求收回涉案房屋时，第三人才知道涉案房屋已经卖给汤某。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条关于事实自认和第七十六条关于当事人陈述的证明力的规定，原审法院采信第三人的事实主张。2008年5月23日至2008年12月31日的租金，第三人按照其与××公司签订的租赁合同的约定转账至××公司的账号上。汤某、××公司均认为该租金收益应归于汤某所有。汤某、××公司提供了下列关于案外人罗某、唐某、与××××期××栋××号房商铺的证据：案外人罗某、唐某于2008年9月12给××公司发函，表明其是××期××栋××号房商铺业主，9月12日应收租金尚未收到，请××公司在每月13日之前按期足额将该商铺租金付至本人账户。案外人罗某、唐某于2009年3月26日给深圳市××物业管理有限公司发函，表明××期××栋××号承租户的租约于2008年12月31日已到期，但不肯搬迁，要求物业公司对该物业停水、停电。案外人罗某、唐某2009年3月26给××公司发函，表明与涉案房屋相连的××户型也未交付给业主罗某使用。汤某提供深圳市××物业管理有限公司于2009年7月9日出具的证明，内容为××铺电费过户事宜，经与业主确认该铺办理用电过户手续前及过户后非业主使用，所产生电费均由深圳市××物业管理有限公司负责支付，与业主无关。××公司确认该证据有原件，但不确认其真实性、关联性。上述关于案外人罗某、唐某、与××期××栋××号房商铺的证据，原审法院认为与本案无关。第三人提供一组照片，拟证明汤某在2009年7月强行搬迁第三人店内部分物品，造成第三人的严重损失。汤某、××公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，原审法院对该组照片不予采信。原审法院另查明，汤某、××公司因涉案房屋的买卖合同纠纷曾起诉至原审法院，原审法院于2010年5月20日立案，案号为（2009）深南法民三初字第374号。该案于2010年9月3日开庭审理，于2009年10月13日裁定准许撤诉。以上事实，有深圳市房地产买卖合同、补充协议、收款收据、房地产证、发票、函、证明、说明、裁定书、平面图、确认书、当事人陈述等证据为证，且经一审庭审质证，足以认定。
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