(2011)深中法民五终字第108号(2)
被上诉人汤某在原审中的诉讼请求为: 1、××公司立即向汤某支付逾期交房违约金715647元（暂计算至2010年5月30日，实际数额应按照××公司实际逾期日计算）；2、××公司立即交付深圳市××区××路东××社区××期××栋裙楼商铺第××层××房给汤某；3、××公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，汤某、××公司于2008年5月22日签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同成立并有效，双方应严格按照合同约定履行。在汤某、××公司于2008年5月22日签订房屋买卖合同时，涉案房屋上存在××公司与第三人的租约。在汤某、××公司之间的买卖合同签订后，租赁合同是否已根据当事人之间的约定或者法律规定概括转移至汤某与第三人之间，××公司是否已履行了约定或法定的义务而脱离出租人的地位，汤某是否有权依据房屋买卖合同向××公司主张违约责任，这是本案争议的焦点所在。最高人民法院在《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款规定："私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。"《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"根据特别法优于一般法的原则，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的内容没有规定买受人与承租人之间的关系，没有规定租赁合同的效力到底是在原出租人（出让人）与承租人之间仍得以维持，还是在承租人与买受人之间得以维持，也没有明确规定属于整个租赁合同关系的法定转移。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定："当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。" 汤某、××公司签订的《补充协议》第4条约定：汤某、××公司双方签署《深圳市房地产买卖合同》之次日起，将现有租约的权利义务转让给汤某，此后有关租约的一切问题均由汤某与承租方自行协商解决，××公司不承担任何责任。此条约定了汤某、××公司双方关于出租方债权债务的概括转让。但××公司的证据不足以证明其将涉案房屋受让人的情况告知了本案第三人；第三人将2008年5月23日至2008年12月31日的租金付给××公司，以其行为表示其不同意××公司将出租人的权利义务转让给汤某。其次，汤某、××公司的《补充协议》第4条虽然作了概括的约定，但双方在《深圳市房地产买卖合同》第八条约定××公司应当于2008年6月22日前将涉案房屋交付给汤某，《补充协议》第4条并不排除《深圳市房地产买卖合同》第八条在汤某、××公司之间的适用。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定："当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。"故原审法院认为，《深圳市房地产买卖合同》第八条关于××公司交付房屋这一具体义务的约定，应优先适用。××公司没有在约定的时间内向汤某交付涉案房屋，应承担违约责任。即使《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的"买卖不破租赁"原则属于法定转移，而不适用《中华人民共和国合同法》第八十八条，××公司是否已履行了约定或法定的义务而脱离出租人的地位，对此分析如下：××公司在与汤某签订房屋买卖合同时，虽然告知了涉案房屋存在租约的事实，但未告知租期何时届满。××公司承诺在2008年6月22日即交付房屋给汤某，远早于实际的租期届满时间2008年12月31日，××公司有故意隐瞒或故意造成对方重大误解之嫌，××公司应承担主要责任；汤某在签订合同过程中，没有尽合理的审慎的注意义务，亦应承担一定责任。其次，××公司没有告知第三人（承租人）涉案房屋的受让人情况，也没能通知第三人向受让人交付租金，××公司没有履行法定的、合同约定的以及合同附随的义务。故原审法院认为××公司没有脱离出租人的地位，××公司没有依据房屋买卖合同约定的时间向汤某交付房屋，应承担违约责任。汤某、××公司的房屋买卖合同第十一条约定，××公司逾期将涉案房屋交付汤某超过90日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××公司按日向汤某支付涉案房屋总价款万分之四的违约金。××公司应向汤某承担自2008年6月23日至2008年12月31日的违约金194074元（2527002×4÷10000×192＝194074元）。汤某在（2009）深南法民三初字第374号案件审理中才得知××公司与第三人的租赁合同于2008年12月31日已到期，××公司应向汤某继续承担自2009年1月1日至2009年9月3日[（2009）深南法民三初字第374号案件开庭日期]的违约金248657元（2527002×4÷10000×246＝248657元）。××公司应承担的违约金共计442731元。汤某在（2009）深南法民三初字第374号案件审理中已得知原租赁合同的租期情况，在得知之后，汤某没有基于产权所有人的身份向承租人主张交付租金的权利或向其主张交还房屋，汤某存在怠于行使权利的情形，故2009年9月4日以后，汤某无权再向××公司主张违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、××公司应于本判决生效之日起十日内向汤某支付违约金442731元（自2008年6月23日计算至2009年9月3日，计算标准为：2527002×4÷10000×438＝442731元）；二、驳回汤某的其他诉讼请求。案件受理费8502元，由汤某负担662元，由××公司负担7840元。案件受理费汤某已预交，××公司应于本判决生效之日起十日内径付汤某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
总共4页
[1] 2
[3] [4] 上一页 下一页