(2011)深中法民五终字第108号(3)
上诉人××公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉请。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。在上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人就考察过房屋的现状，知道该房屋有租约，且知道租约的内容。双方约定的"承租方租赁押金在乙方(被上诉人)领取新《房地产证》十个工作日内由甲方（上诉人）转给乙方(甲方收回原收据，由乙方开具押金收据给承租方)"就可以很清楚的看出这一点。如果被上诉人不知道承租人是谁，被上诉人向谁收取上诉人原开具的押金收据呢?如果被上诉人不知道租期尚未结束和何时结束，又哪里需要换押金条呢?"换押金条"的行为，足以证明被上诉人知道租赁合同尚未到期，被上诉人有义务、也同意继续履行原租赁合同。即使此前被上诉人不知道"谁是承租人和剩余租期"，其在2008年7-8月间去向承租人"要求收铺"时还能不知道吗?被上诉人此时不核实租赁合同的期限，不符合常理。根据《补充协议》的内容，应该推定被上诉人知道租赁合同的主要内容。二、原审判决适用法律不当。1、关于上诉人有没有"脱离出租人的地位"的问题。最高院"民通规定"第119条第2款规定"原租赁合同对承租人和新房主继续有效"，与合同法第229条之间没有矛盾，不存在优先适用的问题。其次，合同法第229条应理解为"原租赁合同对承租人和新房主继续有效"，因为不受影响的租赁合同的效力只可能在对承租人和新房主继续有效，原房主已经不是房产权利人，没有权利出租房屋了，不可能还在原房主和承租人之间"继续有效"。再次，被上诉人有什么理由认为该租金收益应归于其所有?被上诉人认为租金应该归其所有，就是承认其是出租人。2、关于合同权利义务概括转移的问题。首先，一审庭审中第三人对其为什么将租金仍然存入上诉人账户的原因时表述得非常清楚：被上诉人不收租金，第三人害怕不交租金违约，就存入上诉人账户，第三人是愿意向被上诉人交租金的。其次，被上诉人承认没有向第三人"收过租金"，只要求"收铺"，请问第三人应该如何履行其交纳租金的义务呢?被上诉人为了达到终止租赁合同、调高租金的目的而拒绝按合同收取租金，第三人的行为无非是担心不交租金而导致违约。再次，上诉人与第三人签订的《房地产租赁合同书》约定："本合同有效期内，……租赁房地产转让他人的，甲方有责任在签订转让合同时告知受让方继续履行本合同"。根据该约定，上诉人在签订房屋转让合同时，只要告知受让人存在租赁合同并要求承租人继续履行即可，不需要再经过承租人的同意。3、原审优先适用《深圳市房地产买卖合同》第八条，而否定《补充协议》第四条的效力，违反了基本的法律常识，属适用法律错误。4、原审在否定了《补充协议》第四条的效力之后，认定"上诉人有故意隐瞒或故意造成对方重大误解之嫌，上诉人应该承担主要责任……被上诉人因没有尽合理审慎的义务，亦应承担一定责任"，完全错误。4、关于证人罗某的证词的效力问题。罗某是被上诉人所申请的证人，其相关证据均由被上诉人提交给法庭，原审判决却说上诉人与被上诉人共同提交了罗某的有关证据，而这些证据根据原审法院的思路明显有利于上诉人，对被上诉人不利。原审法院故意混淆证据来源，否认证据的效力。罗某与被上诉人共同购买一间商铺，罗某知道该商铺的承租人是林某，也知道租期结止时间是2008年12月31日，被上诉人怎么会不知道呢。被上诉人当时要罗某出庭作证的目的就是要证明"林某没有退房"。原审以"与本案无关"为由，否认了被上诉人提交的对其不利的证据。三、关于程序上的问题。一审开庭宣布的和传票显示的书记员都是庞海婷，而判决书上的书记员是周亚整，本案书记员到底是谁?原审法院剥夺了当事人对书记员周亚整申请回避的权利。
被上诉人汤某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，维护了各方当事人的合法权益，体现了司法公正。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行自己的义务。上诉人与被上诉人在《补充协议》第4条中约定：上诉人、被上诉人双方签署《深圳市房地产买卖合同》之次日起，将现有租约的权利义务转让给被上诉人，此后有关租约的一切问题均由被上诉人与承租方自行协商解决，上诉人不承担任何责任。上述约定实际为涉案的租赁合同出租人权利义务的概括转让。根据相关法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因上诉人转让涉案的租赁合同的权利义务未征得承租人同意，上述转让协议实际上并未生效。2008年6月10日，涉案房屋的产权转移登记至被上诉人名下。按照"买卖不破租赁"的原则，上诉人的出租人地位由被上诉人取代，上诉人退出租赁合同的履行，其权利义务于当日由被上诉人概括取得。此时，被上诉人虽未实际占有涉案房屋，但已取得对涉案房屋收取租金的权利，应视为上诉人依约向被上诉人完成了交付涉案房屋的义务。被上诉人称上诉人未依约向其交付涉案房屋，没有事实依据。原审对此认定错误，本院予以纠正。对被上诉人以上诉人未依约交付房屋为由请求被上诉人交付房屋并支付延期交房违约金的主张，本院不予支持。被上诉人未能收到相应租金、未能在租赁合同期限届满后收回房屋，其应向承租人主张相关权利，而非向上诉人主张延期交房的违约责任。
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