(2011)深中法民五终字第1295号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1295号
上诉人（原审被告）：金某。
被上诉人（原审原告）：徐某。
上诉人金某因与被上诉人徐某房屋买卖纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1482号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年8月18日，徐某（买方）与金某（卖方）签订一份《房地产买卖合同》，合同约定金某将位于深圳市××区××花园××栋××座××号房出售给徐某，转让成交价为人民币1380000元，定金为人民币50000元；买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币50000元，余下楼款采用银行按揭付款方式支付；买方应于签署本合同之日起40日（含当日）付清首期房款人民币260000元（首期款=转让成交价-已付定金-银行承诺贷款金额）；买方应于首期房款交付之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：经买卖双方友好协商并同意如下：如该房屋买方在办理按揭过程中，如买方没法办下贷款，则该定金如数退回给买方。合同签订当日，徐某向金某支付定金人民币50000元，金某将定金托管于中介方深圳市××房地产投资顾问有限公司。徐某分别于2010年8月25日、2010年8月26日将首期款25万元、11.4万元共计人民币36.4元存入银行监管帐号。2010年8月31日，××银行向徐某出具了《贷款意向书》，拟同意向徐某贷款人民币96.6万元。2010年9月10日，金某出具《终止赎楼声明书》，称金某于2010年9月10日来到深圳市××股份有限公司以书面的形式通知该公司终止对××区××××栋××单元的赎楼、过户等一切相关手续，金某委托的所有事宜于2010年9月10日终止。2010年9月22日，深圳市××房地产投资顾问有限公司向金某发出《履约催告函》，要求金某于2010年9月30日前自行赎出原房产证原件并交予中介方，并配合买方办理房产过户，否则视为违约。2010年10月11日，徐某委托广东正大联合律师事务所向金某发出《律师函》，称经徐某及中介深圳市××房地产投资顾问有限公司多次催促，金某仍未按合同约定履行义务，并于2010年9月10日与担保公司签署终止赎楼协议。金某的行为已构成根本违约，现通知金某解除合同并要求金某在三日内主动联系徐某承担违约责任。2010年10月12日，该《律师函》已邮寄至金某并由金某本人签收。上述事实，有金某、徐某一审当庭陈述及徐某提供的《房地产买卖合同》、《业主收据及托管单》、个人同城转账凭证、《履约催告函》、《律师函》、快递详情单、《终止赎楼声明书》在卷证实，并经一审庭审举证质证，原审法院予以确认。
徐某在原审中的诉讼请求为：1、解除金某、徐某双方的买卖合同关系；2、金某退还徐某定金50000元；3、金某承担涉案房屋总价款20%的违约金人民币276000元以及同期银行贷款利息人民币100元（从2010年9月11日开始计算暂计至起诉之日，但须计收至实际付款日）；4、由金某承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，徐某与金某签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。合同签订后，徐某向金某支付了定金、将首期款存入监管帐号并向银行申请了按揭贷款，其已经履行了合同约定的义务。而金某却违反合同约定，停止赎楼，导致本次交易无法完成，其行为已构成违约，根据合同约定徐某有权解除合同并要求金某支付违约金。但金某、徐某双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过徐某的损失，故原审法院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的百分之十即人民币13.8万元。合同解除后，金某亦应将徐某已经支付的定金人民币5万元返还给徐某。徐某要求金某支付违约金的利息没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除徐某与金某签订的《房地产买卖合同》；二、金某于本判决发生法律效力之日起三日内向徐某返还定金人民币5万元；三、金某于本判决发生法律效力之日起三日内向徐某支付违约金人民币13.8万元；四、驳回金某其他诉讼请求。本案受理费人民币 3100元，由金某承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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