(2011)深中法民五终字第1293号(2)
原审法院认为，陶某、郑某于2010年1月13日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。陶某诉请郑某赔偿因提前于2010年11月终止与陶某于2009年12月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》的违约金人民币4万元。原审法院认为，陶某提供的2009年12月31日的《深圳市房屋租赁合同书》虽然在行政管理部门进行了登记，但该登记行为并非对合同效力的审查，现经鉴定上述合同书中郑某并未签名，郑某也未委托他人代为签名，该合同并非郑某的真实意思表示，且上述合同对违约金并未约定，陶某主张的实质为其支付给上手承租人的转让费，系陶某和他人之间的经济纠纷，陶某请求郑某承担赔偿责任无事实和法律依据，陶某的该项诉讼请求原审法院不予支持。陶某诉请撤销陶某和郑某于2010年1月13日和同年7月6日签订的两份《深圳市房屋租赁合同书》，并以此请求郑某返还签订转让费人民币3万元、押金人民币1万元以及多支付的租金人民币1.8万元。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定"下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销"，因此，撤销合同的前提是订立合同时存在重大误解、显示公平，或者一方当事人存在欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的行为，但现有证据不能证明郑某存在上述行为，且陶某一直按照2010年1月13日的《深圳市房屋租赁合同书》的约定合同义务，支付合同约定的租金，说明陶某在合同期内一直认可该合同的合法性，陶某请求撤销该合同并返还多支付的租金人民币1.8万元无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于陶某和郑某于2010年7月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，陶某、郑某一审当庭均认可签订该份合同的目的是为了办理合同备案，并非真实履行的合同书，故该合同不存在撤销的事由，且该合同实际没有履行，陶某、郑某之间的租赁关系已经终止，也没有撤销的必要，陶某的该诉讼请求原审法院不予支持。关于陶某已经缴纳的押金人民币1万元，该押金实质为合同约定的租赁保证金，合同约定陶某拖欠租金达5天以上时，郑某可不予退还租赁保证金，现陶某本应于2010年10月30日支付2010年11月的租金，但陶某超过合同约定的期间尚未缴纳，陶某已经构成违约，郑某根据合同约定不予返还该租赁保证金并无不当，陶某的该项诉讼请求原审法院不予支持。关于转让费人民币3万元，该费用是承租人为了与出租人建立租赁合同关系而支付，出租人与承租人成功订立合同、建立租赁合同关系后，承租人已经取得了其支付的费用的相应对价，因此，承租人自己违约导致合同提前解除后，承租人已经丧失要求退款的事实和法律依据，本案中，因为陶某迟延支付租金导致双方的租赁关系终止，故陶某无权要求郑某返还转让费，陶某的该项诉讼请求原审法院不予支持。陶某主张郑某没有交纳物业管理费用而导致物业管理部门不允许陶某出货，且郑某不出具租金发票，因此诉请郑某赔偿因违约造成陶某的经济损失人民币4.5万元。原审法院认为，首先，郑某没有向物业管理部门交纳物业管理费用，系郑某和物业管理部门之间的物业管理纠纷关系，与陶某无关，陶某也没有提供证据证明物业管理因此拒绝陶某出货的情形，陶某以此为由拒绝缴纳租金无事实依据；其次，至于郑某没有出具租金发票，因陶某、郑某在合同中约定租赁税由郑某承担，只有陶某缴纳了租赁税后郑某才能提供租金发票，但陶某自2010年3月份之后一直没有交纳租赁税，郑某也因此无法向陶某提供租金发票，而且在房屋租赁合同中，出租方的合同主义务是向承租方提供租赁房屋，承租方的合同主义务是支付租金，在承租方已接收并使用符合约定的租赁房屋后，其合同目的已经实现，就应支付相应的租金，不能因此认定郑某违约，也不能因此要求郑某赔偿其经济损失；第三，陶某主张其每月的经济损失为人民币5000元，但没有提供任何证据予以证明，陶某应当承担举证不能的责任。故陶某的该项诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：驳回陶某的诉讼请求。本案受理费人民币3160元，由陶某负担；鉴定费用人民币3400元，由陶某承担，鉴定费用陶某已预交。
被上诉人陶某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销(2011)深宝法民三初字第10号民事判决，改判被上诉人退还2009年12月31号签订《深圳市房屋租赁合同书》收取的转让费4万元；二、改判被上诉人赔偿因违约给上诉人造成的直接损失4万元(2010年1月13日签订《深圳市房屋租赁合同书》收取的转让费3万元，押金l万元)；三、改判被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清、判决错误。一、2009年12月15日，上诉人向被上诉人租赁商铺，上诉人于当日支付转租费4万元给上手承租人蓝某，双方签订一份收款协议，蓝某也出具一份收据给上诉人。2009年12月31日上诉人和被上诉人签订《深圳市房屋租赁合同书》并在××区房屋租赁办公室登记备案。一审庭审质证后，上诉人才知道在登记过程中出租方的签字不是被上诉人本人。基于以上事实，一审法院认为上诉人主张的转让费"系原告和他人之间的经济纠纷，原告请求被告承担赔偿责任无事实和法院依据，原告的该项诉讼请求本院不予支持"。依据法律规定，蓝某拿着被上诉人的房产证，身份证代替被上诉人在××区房屋租赁办公室登记备案的行为，依据《合同法》第四十九条规定，属于表见代理行为。表见代理行为中，代理人的行为后果需要被代理人承担。因此，因为蓝某不当收取转让费的行为属不当得利，蓝某的行为后果(收取转让费4万元)应由被上诉人承担。二、按照《深圳市房屋租赁管理条例》规定及双方于2010年1月13日签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定，房屋出租方需保证承租方正常经营的合同目的。可是在履行合同过程中，出租方不交物业管理费，并不配合物业管理，物业管理部门不允许上诉人进出货物，使得上诉人正常经营困难，造成了上诉人巨大的经营损失。另外，在合同履行过程中，被上诉人一直拒绝向上诉人出具发票，属明显违约情况。更为严重的是，在2010年11月3、4号被上诉人及其委托人多次亲口表明解除租赁合同。依据合同法九十四条第二款规定，被上诉人的行为属于提前解除合同情形，并根据《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条规定应承担违约、赔偿损失的责任。
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