(2011)深中法民五终字第995号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第995号
上诉人（原审被告）：陈利红,女，汉族。
委托代理人：陈寅，广东瑞嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭勇，女，汉族。
委托代理人：雷涛，广东王芬律师事务所律师。
原审第三人：李龙，男，汉族。
原审第三人：深圳市中联房地产企业发展有限公司。
法定代表人：杜欣，总经理。
委托代理人：许化勇，该公司法律顾问。
上诉人陈利红因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2010)深宝法民三初字第1604号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年9月11日，谭勇（买方）与陈利红（卖方）签订了《房产买卖合同》一份，约定：谭勇向陈利红购买深圳市宝安区××园×区×栋×座×号房产，转让总价款为人民币222万元；定金人民币22万元，买方在签订合同时支付定金人民币6万元，签订合同后3日补交定金16万元，补交定金进行资金监管，买方于2010年9月17日前支付首期款45万元并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；该房产处于抵押状态，卖方应在签订本合同后3个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。
合同签订当日，谭勇向陈利红支付了定金人民币6万元。
2010年9月19日，双方与银行签订了《房产交易资金委托监管协议》，谭勇将16万元定金及44.5万元首期款存入监管帐号。
2010年9月29日，银行向谭勇出具了《楼宇按揭贷款承诺书》，同意向谭勇贷款人民币155万元。
2010年10月25日，陈利红向深圳市中诚致信担保有限公司发出了《停售通知》，称因房产新政的出台及本人其他原因，决定即日起停止涉案房产交易。
2010年10月26日，陈利红出具《确认书》，要求收回公证委托书，终止办理按揭、赎楼业务。
另查，陈利红与李龙于1999年2月8日登记结婚。涉案房产是陈利红于2005年1月6日购买的。2006年4月29日，房地产行政主管部门核发了涉案房产的房地产证，登记权利人为陈利红。
谭勇诉至原审法院，请求判令：1、陈利红返还定金人民币60000元；2、陈利红支付违约金人民币444000元；3、陈利红承担全部诉讼费用。
原审法院认为，谭勇与陈利红签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。涉案房产的房地产证上的登记权利人为陈利红一人，谭勇基于对不动产物权登记效力的信赖与陈利红签订的上述买卖合同是完全可以继续履行完毕的。陈利红及李龙称该合同无效的意见没有法律依据，原审法院不予采纳。合同签订后，谭勇向陈利红支付了定金、将首期款存入监管帐号并向银行申请了按揭贷款，其已经履行了合同约定的义务。而陈利红却违反合同约定，停止赎楼，导致本次交易无法完成，其行为已构成违约，根据合同约定谭勇有权解除合同并要求陈利红支付违约金。但双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过谭勇的损失，故原审法院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的百分之十即人民币22.2万元。合同解除后，陈利红亦应将谭勇已经支付的定金人民币6万元返还给谭勇。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈利红于本判决发生法律效力之日起三日内向谭勇返还定金人民币6万元；二、陈利红于本判决发生法律效力之日起三日内向谭勇支付违约金人民币22.2万元；三、驳回谭勇的其他诉讼请求。案件受理费8840元，由谭勇负担3000元、陈利红负担5840元。诉讼保全费3040元，由陈利红负担。
上诉人陈利红不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项，改判上诉人无需支付被上诉人违约金22.2万元；二、一、二审案件受理费及诉讼保全费由被上诉人承担。理由如下：一、被上诉人为规避税收，导致双方无法订立正式的《深圳市二手房买卖合同》；双方于2010年9月11日订立的居间房产买卖合同不成立，对双方没有约束力，不应适用违约责任条款。二、被上诉人明知涉案房产为夫妻共同财产，而没有取得共有人同意，进行交易，存在过错。三、被上诉人在履行购房合同中没有购房资格，在2010年9月30日深圳市公布了购房的限购令，被上诉人并非深圳户籍，也没有一年以上的社保，属于被限购人员，买卖合同实际上无法履行，属于合同法解释（二）第26条情势变更。四、即使上诉人构成违约，一审法院判决违约金过高，请求二审法院以造成实际损失为基准予以减免。
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