(2011)深中法民五终字第204号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第204号
上诉人（原审被告）深圳华侨城房地产有限公司。
法定代表人陈剑，董事长。
委托代理人齐岩冰、张志，均为万商天勤（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张冰亚，女，汉族。
委托代理人张林，广东恒通程律师事务所律师。
上诉人深圳华侨城房地产有限公司（以下简称华侨城公司）因与被上诉人张冰亚房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年9月23日，张冰亚与华侨城公司就买卖××花园××阁×A房屋签订《楼宇认购书》，约定房屋建筑面积是116.89平方米，总价是58万元，首付定金是5万元。
1998年11月23日，张冰亚与华侨城公司签订《深圳市房地产买卖合同》并经公证，合同约定张冰亚向华侨城公司购买××花园××阁×A、×B两套房屋，总建筑面积是237.1平方米，总价款为1236000元；合同第21条约定华侨城公司应自本合同生效之日起7天内将本合同向深圳市房地产权登记机关作备案登记；合同附表2约定签约当日付386000元，余款85万元在1998年12月31日付清。
1999年7月12日，张冰亚、华侨城公司签订《深圳市房地产买卖合同》，合同约定张冰亚向华侨城公司购买××花园××阁×B房屋，建筑面积是120.21平方米，总价款为656000元；签约当日付206000元，1999年7月30日前付45万元；合同第14条约定，华侨城公司应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知张冰亚共同向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记；合同第16条约定，如因华侨城公司的过失造成张冰亚不能按法定期限领取《房地产证》，从华侨城公司取得房地产《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由华侨城公司向张冰亚支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同注明张冰亚的电话为×××××××××××，地址为深圳市×××路××号×××房。
张冰亚已依合同约定付清××花园××阁×B房屋的全部房款656000元（1998年9月23日支付定金5万元、1998年11月23日支付156000元、1999年7月27日支付45万元）。
1999年7月27日，张冰亚入住××花园××阁×B房屋。
××花园××阁×B房屋竣工验收日期为1998年8月31日。
××花园××阁×B房屋至开庭之日止未办理《房地产证》。
张冰亚在原审诉讼时请求判令：1、确认××花园××阁×B房屋归张冰亚所有，并判令华侨城公司配合张冰亚到相关行政部门办理该房屋的房地产证；2、华侨城公司支付迟延办理房地产证违约金288504元（自2008年1月1日计至2009年12月31日）；3、华侨城公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，张冰亚与华侨城公司于1999年7月12日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有合同无效的情形，合同成立并有效，双方当事人应严格履行。
合同第14条约定，华侨城公司应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知张冰亚共同向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记；合同第16条约定，如因华侨城公司的过失造成张冰亚不能按法定期限领取《房地产证》，从华侨城公司取得房地产《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由华侨城公司向张冰亚支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。据此，华侨城公司应履行书面通知张冰亚共同向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记的义务。××花园××阁×B房屋竣工验收日期为1998年8月31日，从该日期起算150天是1999年1月28日。虽然该日期早于张冰亚与华侨城公司最后签订合同的日期1999年7月12日，但书面通知张冰亚共同向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记，是华侨城公司的义务，华侨城公司应在合理期限内履行。直至本案开庭之日2010年3月2日，华侨城公司没有举证证明其履行了以书面形式通知张冰亚的义务，应认定华侨城公司违约。华侨城公司应按合同约定承担违约责任。张冰亚于2009年12月21日起诉，其诉讼时效从起诉之日回溯2年应为2007年12月21日，张冰亚主张从2008年1月1日起计算华侨城公司的违约金，是张冰亚对自身民事权利的合法处分，原审法院予以照准。故华侨城公司应按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，向张冰亚支付违约金288504元（从2008年1月1日计至2009年12月31日，按每月100 元/平方米的标准，以120.21平方米计算）。
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