(2011)深中法民五终字第783号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第783号
上诉人（原审原告、反诉被告）廖楚武，男，汉族。
委托代理人郑志勇，广东天浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）叶平，男，汉族。
原审第三人张海珠，男，汉族。
上诉人廖楚武因与被上诉人叶平房屋租赁纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2008）深南法民三初字第422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，南山区××路×号×苑×栋201、202、203房系由廖楚武于1997年12月3日向深圳市蛇口科力水产有限公司购买，×苑39号商铺系由案外人李丹于2000年向该公司购买。案外人李丹与廖楚武是夫妻关系。廖楚武、李丹已付清购买上述房屋的全部房款。截至庭审之日，上述涉案房屋仍登记于深圳市蛇口科力水产有限公司名下，但由廖楚武持有涉案房屋的房地产证原件。
2005年10月5日，廖楚武（甲方）与张海珠（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：廖楚武将南山区××路×号×苑39号商铺、×栋201、202、203房（即涉案房屋）出租给张海珠使用，租赁期限为五年，即从2005年10月15日起至2010年10月14日止；年租金144000元，租金按月上交，每月12000元，管理费、维修基金及水电费按实际用量由乙方承担；乙方应于每月5日前交清租金，逾期10天未付当月租金，甲方有权单方面终止合同收回房屋；保证金为29000元（含水电费保证金5000元）；及其他条款。该合同落款处有廖楚武和张海珠的签章。在该签章之后，有一栏备注："自2007年9月3日起本合同由张海珠转让给叶平"，叶平在其后签章，且有廖楚武和张海珠书写"同意转让"并签章，日期为"2007年9月3日"。
2007年9月3日，张海珠（甲方）、叶平（乙方）、廖楚武（丙方）签订《转让合同》，约定：甲方将位于南山区××路×号×苑39号商铺、×栋201、202、203卓粤休闲中心以368000元的价格于2007年9月3日整体转让给乙方（含装修、房租水电押金，家私家电及所有库存物品等，不含该中心所承租的物业）；丙方同意甲方将给卓粤休闲中心转让给乙方，并同意乙方延续原甲方和丙方签订的房租协议与丙方继续承租；甲方同意乙方在转让后继续使用原甲方的工商、税务等执照不超过三个月，并在以后将证照变更为乙方时协助乙方变更；该合同自签署之日起生效，卓粤休闲中心所有动产则视为甲方已全部转让给乙方，变更为乙方资产；及其他条款。
上述合同签订后，叶平支付了368000元的转让费，并向廖楚武支付了29000元的保证金。
2007年11月21日，深圳市南山区城市管理行政执法局向×苑B201业主出具了一份《责令停止改正违法行为通知书》，载明其实施了"违法搭建简易棚屋"的行为，应于2007年11月23日前拆除。2008年6月3日，深圳市南山区城市管理行政执法局向深圳市蛇口科力水产有限公司发出《行政处罚通知书》，载明××路×号×苑×座201、202、203号房存在"未经批准擅自进行工程建设"的行为，给予"限期拆除"的行政处罚。2008年7月6日，深圳市南山区城市管理行政执法局向深圳市蛇口科力水产有限公司发出《强制拆除通告》，告知该公司，因其未在限期内拆除阳台搭建物，现决定于2008年7月16日对上述房屋的阳台搭建物实施强制拆除。
2008年3月12日，叶平通过特快专递向廖楚武发送《关于解除卓粤足浴休闲中心买卖合同的通知》，主要内容为：因廖楚武、张海珠隐瞒涉案房屋违法搭建的重大事实，造成卓粤足浴休闲中心于2008年3月4日被城管、消防查封，无法营业，现请廖楚武、张海珠及时收回物业，解除合同并退回转让费368000元及赔偿损失68676元，合计436676元。廖楚武称其没有收到上述邮件。
廖楚武主张叶平欠付2008年2月至5月的租金48000元，且廖楚武为其垫付了2008年1月至4月的水费3320.97元、2007年12月至2008年3月的电费3372.86元、2008年1月至3月的电话费378.77元，并提交了相关的水费、电费、电话费收费发票作为证据。
叶平对上述票据的真实性无异议，但主张其已于2008年3月向廖楚武交还涉案房屋，2008年2月底之后的所有费用均与其无关。但叶平没有对其已于2008年3月交还涉案房屋的事实提交证据予以证明，廖楚武亦不予承认。廖楚武陈述，直至2008年6月涉案房屋的违章建筑仍未被拆除，叶平的物品也一直没有搬走，叶平是在2008年6月左右才搬走的，廖楚武对此提交了其于2008年6月26日拍摄的光盘作为证据。叶平表示对该证据的真实性无法确认。
叶平称其已将702宿舍房返还廖楚武，足以证明其已返还涉案房屋，廖楚武不予确认，因没有证据表明叶平所称的702宿舍与涉案房屋的关联性，故原审法院对叶平的该主张不予采信。
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