(2011)深中法民五终字第783号(2)
叶平主张其已支付了2008年2月份的租金，并提交了收款收据作为证据，廖楚武确认其真实性并陈述叶平确已支付2008年2月份的租金。原审法院确认叶平已支付2008年2月的租金12000元。
2008年5月16日，廖楚武在《法制日报》上刊登《解除租赁合同通知书》，通知叶平：因叶平已拖欠四个月租金及水电费共计55072.6元，廖楚武依约解除《房屋租赁合同书》，并收回涉案房屋，租赁合同关系从即日起终止。
另查明，叶平于2008年3月17日向原审法院起诉廖楚武、张海珠，案号为（2008）深南法民一初字第592号，叶平以城管部门责令拆除涉案房屋的违章建筑而无法经营为由，请求判令：1、依法撤销《转让合同》；2、廖楚武、张海珠返还叶平转让费368000元，并赔偿叶平停业的损失25395元，以上合计393395元；3、廖楚武、张海珠承担本案诉讼费。
原审法院于2008年6月10日作出（2008）深南法民一初字第592号民事判决，该判决认定"诉讼中，叶平及张海珠确认叶平已向张海珠发送名为《关于解除卓粤足浴休闲中心买卖合同的通知》，上述通知中载明：因廖楚武、张海珠隐瞒涉案房屋违法搭建的重大事实，造成卓粤足浴休闲中心于2008年3月4日被城管、消防查封，无法营业，现请廖楚武、张海珠及时收回物业，解除合同并退回转让费368000元及损失费68676元。"该判决认为，《转让合同》因违反法律的强制性规定而无效，张海珠及叶平对此均有过错，应各自承担相应的责任，并判决：一、张海珠应于本判决生效之日起10日内返还叶平368000元；二、驳回叶平的其他诉讼请求。张海珠不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院。叶平、廖楚武在本案庭审中没有提交（2008）深南法民一初字第592号案二审的判决书，但均陈述二审维持原判，且二审判决已生效。
廖楚武在原审诉讼时请求判令：1、叶平向廖楚武支付所拖欠的房租以及廖楚武已代为支付的水电费（包括电话费、污水处理费、垃圾处理费等）共计55072.6元；2、叶平就所拖欠的全部款项按每日万分之四的银行利率标准向廖楚武支付赔偿金，承担违约责任（自廖楚武提起诉讼之日起计算至叶平付清全部款项之日止）；3、廖楚武有权依法解除《房屋租赁合同书》，并收回叶平出租的全部物业；4、叶平承担本案的全部诉讼费和财产保全费。
叶平在原审反诉时请求判令：1、廖楚武立即返还房租押金29000元及利息（暂计利息为500元）；2、本案全部诉讼费用由廖楚武承担。
原审法院认为，廖楚武、叶平、张海珠于2007年9月3日在本由张海珠、叶平签订的《房屋租赁合同书》的正文下方处签名同意张海珠将其向廖楚武承租的涉案房屋转由叶平承租，实质是张海珠将其在该《房屋租赁合同书》项下的权利义务整体转让予叶平，作为出租人的廖楚武亦表示同意，即从2007年9月3日起，涉案房屋的承租人变更为叶平，廖楚武与叶平就涉案房屋成立租赁合同关系。
2008年3月，叶平以城管部门责令拆除涉案房屋的违章建筑而无法经营为由起诉张海珠、廖楚武，张海珠、廖楚武在该案[案号为（2008）深南法民一初字第592号]的审理中并未对叶平主张的该事实予以否认。叶平、廖楚武双方争议的焦点在于叶平是否已于2008年3月向廖楚武退还涉案房屋，以及叶平是否已交清承租期间的各项费用。
叶平主张其已于2008年3月搬离涉案房屋，但没有相应的证据证明其该事实主张，廖楚武亦不予承认，叶平应对此承担举证不能的不利后果。廖楚武自认叶平已于2008年6月份搬离涉案房屋，根据民事诉讼证据规则关于当事人自认的规定，原审法院采信廖楚武的该陈述。
叶平的证据虽不足以证明其已于2008年3月搬离涉案房屋，但自2008年3月涉案房屋被城管部门责令拆除违章建筑开始，涉案房屋已不能被正常使用、经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋因被查出有违章建筑不能被正常使用，作为出租人的廖楚武，应对此承担违约责任，并依据诚实信用原则及时处理与叶平的租赁合同关系，尽量减少双方的损失。在涉案房屋因被城管部门责令拆除违章建筑而不能被正常使用期间，廖楚武无权要求叶平按照原租赁合同约定支付2008年3月至5月的租金。廖楚武以叶平拖欠上述期间租金为由行使合同解除权，于法无据，其单方通知解除合同的行为不能产生解除双方租赁合同的法律效力。
在涉案房屋不能正常使用以实现合同目的的情况下，叶平有权行使合同解除权。廖楚武称其没有收到叶平于2008年3月份邮寄的《关于解除卓粤足浴休闲中心买卖合同的通知》，但叶平于2008年6月搬离涉案房屋，系以其行为表明解除租赁合同的意思表示，故双方的租赁合同关系已于2008年6月解除。
合同解除后，廖楚武收取叶平的保证金29000元，应返还叶平。但叶平在占用涉案房屋期间所发生的费用，仍应由叶平支付；故廖楚武为叶平垫付的2008年1月至4月的水费3320.97元、2007年12月至2008年3月的电费3372.86元、2008年1月至3月的电话费378.77元，共计7072.6元，叶平应向廖楚武支付。
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