(2011)深中法民五终字第572号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第572号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周耿豪，男，汉族。
委托代理人：夏蔚和，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市深之美汽车服务有限公司。
法定代表人：周宇，该公司总经理。
委托代理人：陈少芬，女，系该公司办公室主任。
委托代理人：李爱武，湖北百思特律师事务所律师。
上诉人周耿豪因与被上诉人深圳市深之美汽车服务有限公司（以下简称深之美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1349号民事判决，向本院提出上诉。我院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年5月10日，周耿豪（甲方）与深之美公司（乙方）签订了一份《房地产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区××路××工业区第××栋第×层10轴至18轴房地产出租给乙方使用，建筑面积1358.25平方米，每月每平方米49.5元，月租金67233元。合同约定深之美公司应于每月10日前支付租金，即每租赁月份月头交租（当月10日至下月9日止）；租赁期限自2005年5月10日起至2010年5月9日止，租赁用途为厂房。甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取两个月租金数额的保证金，即134466元。返还租赁保证金的条件是：无损坏租赁房地产、无拖欠费用。租赁期间，甲方负责支付房地产所用土地的使用费及基于房地产租赁所产生的税款、租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋管理费、本体维修基金等因使用租赁房地产所产生的其他费用。甲方应确保交付的房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律法规规定。乙方应合理使用租赁房地产及其附属设施，不得利用租赁房地产从事违法行为。合同约定乙方拖欠费用达30天以上、拖欠可能导致甲方损失的费用达67233元以上等情形时，甲方可就此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予以退还保证金、要求乙方支付违约金67233元。约定的租赁期满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期限届满前3个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房地产享有优先承租权。双方达成续租协议的，应重新签订合同，并到租赁主管部门登记备案。
2005年9月30日，周耿豪与深之美公司还签订了一份《补充协议》，约定自2005年5月10日至2006年5月9日的月租金为67233元；2006年5月10日至2007年5月9日的月租金为67233元；2007年5月10日至2008年5月9日的月租金为73596元；2008年5月10日至2009年5月9日的月租金为81352元；2009年5月10日至2010年5月9日的月租金为81352元。在合同届满前三个月，如乙方向甲方提出续租要求的，《房地产租赁合同》租赁期限自动顺延五年，甲乙双方应重新签订新的租赁合同，新的租赁合同除房屋租金外，其余条款不变。甲方同意在乙方续租时租金给以优惠，具体租金的数额根据西边厂房租金平均值的8.8折确定（不包括国土局改商业功能的费用）。甲方出租给乙方的房地产法定用途为工业厂房，乙方如需改变用途，在房屋主管机关批准后，可以改变房屋用途的，相关的一切费用由乙方负担。甲方同意乙方在该补充协议生效时，免交2005年10月份一个月的房屋租金。乙方有权将承租的房屋部分转租，如果全部转租的，必须征得甲方的书面同意。
合同签订后，周耿豪将房地产交付给深之美公司使用。深之美公司也按照合同约定向周耿豪支付了租金及租赁保证金。
2010年1月11日，深业泰然（集团）股份有限公司向周耿豪发出联系函，称将推进泰然科技园的改造升级工作，要求周耿豪派员与该公司商谈相关事宜。
2010年1月25日，深之美公司发续租通知函给周耿豪，称：根据《房地产租赁合同书》及《补充协议》，我公司决定在本合同约定的租赁期限届满后续租五年，请与我公司办理重新签订合同之事宜。
2010年3月8日，周耿豪向深之美公司发出《关于××工业区×栋续签租赁合同的通知》，称：根据《续租通知》，答复如下：第一年租金每月每平方米150元，从第二年起每年递增8％；××工业区拟进行改造，可能保证不了五年合同期，增加条款为：在合同期内，如果房屋因为改造升级不能继续使用的，可以解除合同，双方互不主张任何赔偿、补偿。如果贵公司同意上述条件，请联系本人，在期满前签订合同。
2010年4月8日，深之美公司向周耿豪复函称：根据《补充协议》第二条约定，租金应按照西边厂房租金平均值的8.8折确定，如果提出租金保证等于或低于西边厂房租金标准（即深圳市馨园居实业有限公司与您之间合同租金）的8.8折，本公司没有异议。
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