(2011)深中法民五终字第572号(2)
2010年4月19日，周耿豪向深之美公司复函称：贵公司不要故意曲解《补充协议》的意思，应当按照该厂房以西其他相似出租房屋的市场租金价的8.8折确定，而不是仅仅按照深圳市馨园居实业有限公司承租房屋的租金标准确定。考虑到贵司具有优先承租权，因此，若贵司不接受租金价格，应在合同到期后将房屋归还本人，如果逾期未归还的，占用房屋期间的使用费本人按照每月每平方米150元计算，请贵司在2010年4月30日前明确告知本人是否同意按150元每月每平方米的条件续签，否则，本人将与他人签订租赁合同。
2010年4月25日，深之美公司复函给周耿豪称：根据《补充协议》约定，我公司于2010年1月25日向你方发出了续租通知，故合同已经自动顺延五年，重新签订新的租赁合同是双方的共同义务，双方的议题就是需要确定新的租金价格，敬请及时准备好新的租赁合同文本及西边厂房租赁合同等，以利于双方在2010年5月9日前重新签订合同。
2010年4月28日，周耿豪向深之美公司发出《关于租赁合同到期后不再续签合同的函》，称：由于贵司不同意以每月每平方米150元的价格承租房屋，特别是不同意对将要发生的改造升级进行免责约定，为避免因为签订新的合同造成双方的损失，决定在合同租期届满时，不再与贵司签订新的租赁合同，并且收回房屋。请贵司在合同到期后，按约定交回房屋。逾期未归还房屋的，占用费按照每月每平方米150元计算。
2010年4月29日，深业泰然（集团）股份有限公司复函周耿豪称，工业区改造计划将在三年内开展，房屋到期后续租的，希望考虑适当租期，建议以两年为限，避免因改造过程开展时受到影响。
2010年5月17日，周耿豪向深之美公司发出《关于收回房屋的通知》，称：贵司告知支付了59763元作为自2010年5月10日至6月9日的租金，本人不予以认可，贵司占用房屋期间，应当按照每月每平方米150元计算房屋使用费，请贵司补足差额部分143974.5元，同时要求贵司最迟于2010年6月10日交还房屋。
周耿豪称其于2010年5月12日与案外人姚杰东签订了一份《深圳市房地产租赁合同书》，将涉案房屋以每月每平方米180元标准租给了姚杰东。但深之美公司对该租赁合同的真实性不予确认。
另查，2006年3月22日，周耿豪将涉案××工业区第×栋第1轴至第10轴房产租给了深圳市馨园居实业有限公司，租赁面积1358.26平方米，月租金54330元，按照月租金标准折合每月每平方米租金40元，该合同租期自2006年3月22日至2011年9月15日。
合同租期届满，深之美公司考虑到双方之间就租金标准未协商一致，遂按照每月每平方米50元的8.8折的标准，向周耿豪支付了2010年5、6、7、8月的租金，每月支付租金为59763元，同时将付款情况发函告知周耿豪。周耿豪对深之美公司已支付款项的数额没有异议。但认为，深之美公司支付租金的标准太低，不接受该标准。双方遂发生争议，周耿豪诉至原审法院，请求判令：1、深之美公司在占用周耿豪房屋期间每月向周耿豪支付双倍房屋租金，从2010年5月15日至2010年6月14日为第一个月，开始计算双倍房屋租金，每月为162704元，直至深之美公司返还房屋时止；2、深之美公司向周耿豪赔偿占用房屋期间造成的损失每月41033.5元，从2010年5月15日至2010年6月14日为第一个月，直至深之美公司返还房屋时止；3、深之美公司立即向周耿豪返还福田区××路××工业区第×栋第×层10轴至18轴房屋；4、深之美公司承担本案的全部诉讼费用。深之美公司亦提出反诉，请求法院判令：1、确认深之美公司与周耿豪2005年5月10日订立的《深圳市房地产租赁合同书》自2010年5月9日期满后自动延期五年，租金标准为每平方米每月35.2元；2、周耿豪承担全部诉讼费用。
原审法院审理认为：涉案租赁合同纠纷双方存在以下争议焦点：一、涉案房产租赁合同的效力问题；二、深之美公司发出续租通知后，涉案租赁合同关系是否自动延期五年；三、关于合同中"西边厂房"的界定；四、涉案续租租赁合同的租金价格及租期的确定；五、关于周耿豪诉求问题的处理。
关于涉案房产租赁合同的效力问题。该院认为，周耿豪与深之美公司之间签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》，意思表示真实，内容合法，未违反有关法律法规的禁止性规定，应认定为有效合同。该合同及补充协议对当事人双方均具有法律约束力。当事人应当诚实、全面履行合同义务，不得擅自变更或解除。
关于涉案房地产租赁合同是否自动续期的问题。该院认为，依照补充协议第二条"在合同届满前三个月，如乙方向甲方提出续租要求的，《房地产租赁合同》租赁期限自动顺延五年，甲乙双方应重新签订新的租赁合同，新的租赁合同除房屋租金外，其余条款不变。甲方同意在乙方续租时租金给以优惠，具体租金的数额根据西边厂房租金平均值的8.8折确定（不包括国土局改商业功能的费用）"的约定，深之美公司亦在2010年1月25日向周耿豪发出了一份《续租通知》，故涉案《房地产租赁合同》租赁期限自动顺延五年。周耿豪主张涉案租赁合同不自动顺延，明显不符合合同约定，法院不予以采纳。关于周耿豪主张的××工业区改造升级问题。法院认为，鉴于××工业区升级改造并未实际启动，也未获得有关行政管理部门的规划审批，属于未实际发生的事项，是否会影响涉案厂房的租赁使用亦不明确。即使日后该××工业区改造升级启动，也有配套的法律法规对改造期间的租赁合同关系进行调整，故周耿豪要求不确定续租合同的租期，理由不成立，且不符合合同约定，法院不予以采纳。
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