(2011)深中法民五终字第572号(4)
一审判决宣告后，原审原告周耿豪不服，向本院提出上诉称：1、上诉人与被上诉人2005年5月10签订的《房地产租赁合同》及同年9月30日签订的《补充协议》已经在2010年4月28日解除，一审法院认定上诉人不能解除合同错误；2、一审判决认为租赁合同已经自动续期明显错误。合同法第一百二十五条规定："当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。"在本案中，上诉人与被上诉人没有就房屋租金达成一致意见，而且双方没有签订新的租赁合同，新的租赁合同当然没有成立；3、一审判决仅解释了"西边厂房"的位置及所特指的房屋，但却没有对"租金平均值"进行解释。当事人约定"具体租金的数额根据西边厂房租金平均值的8．8折确定"，其真实意思是按照西边厂房的市场价格给予8．8折的优惠。由于当事人没有明确"租金平均值"是要根据承租人和其他全部次承租人的租金平均值、或者仅以全部次承租人的租金平均值确定，因此如果按照当事人不具体的约定，是无法计算出租金价格的，所以应当认定当事人对租金价格约定不明确。4、一审法院没有查清涉诉房屋的市场租金价格，而按照原来的租金价格上浮10％确定租金价格，这没有任何合同和法律依据；5、上诉人提交的证据没有在法庭上质证，一审诉讼违反了民事诉讼程序。
综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，而且在程序上违反民事诉讼程序，请求二审法院撤销原判，发回重审，依法支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人深之美公司二审答辩称：1、周耿豪所称部分材料在一审未质证，是其放弃举证，原审诉讼程序并不违法；2、租赁合同自动延期五年，原审适用法律正确。《补充协议》第二条第一款的约定赋予被上诉人单方决定续租的形成权；3、关于双方没有就租金达成一致意见的上诉理由。《补充协议》第二条第二款已经明确约定了确定规则，即"甲方同意在乙方续租时租金给予优惠，具体租金的数额根据西边厂房租金平均值的8．8折确定。"福田区××工业区×栋×楼均为周耿豪产业，上诉人承租东边，深圳市馨园居实业有限公司承租西边。根据深圳市馨园居实业有限公司的租金，就可以确定我公司应付租金，故早在2005年9月30日，双方已就租金达成一致。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，恳请二审法院驳回周耿豪的全部上诉请求。
经二审查明：本院对原审判决查明认定的事实予以确认。
另查明：1、上诉人周耿豪与案外人深圳市馨园居实业有限公司在2006年3月22日签订《深圳市房地产租赁合同书》的当日，又订立一份《房地产租赁合同补充协议》。该协议第二条约定："房屋租金按房地产建筑面积1358.26平方米，按每月40元/平方米计算，每月租金为54330.40元，此租金价格从现在起计算至2006年11月15日；2006年11月16日至2008年11月15日的租金每月为57047元；2008年11月16日至2010年11月15日的租金每月为62751元；2010年11月16日至2011年9月15日的租金每月为72164元"。该补充协议订立后，并报深圳市福田区房屋租赁管理局备案登记；2、上诉人与被上诉人在二审均确认，本案在二审的争议焦点仅为涉案续租租赁合同的租金价格如何确定。
本院认为：原审判决关于上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》均合法有效的认定正确，本院对此确认。依照《补充协议》第二条第一款的约定，在《房地产租赁合同》约定的租赁期届满之日前三个月，如深之美公司向周耿豪提出续租要求的，《房地产租赁合同》的租赁期限自动顺延五年，双方应重新签订新的租赁合同，新的租赁合同除房屋租金外，其余条款不变。深之美公司在《补充协议》约定的期限内，向周耿豪发出了《续租通知》，故应认定本案当事人又就涉案房屋的租赁建立了一个租期自2010年5月10日至2015年5月9日止的新的房地产租赁合同关系。原审判决认定涉案《房地产租赁合同》租赁期限自动顺延五年正确，双方当事人在二审对此也无异议。故原审判决驳回上诉人周耿豪在一审提出的包括返还涉案房屋在内的诉讼请求并无不当，本院对此予以维持。
在二审中，双方当事人均确认争议焦点为涉案续租租赁合同的租金价格如何确定。
上诉人周耿豪主张，该租金价格应以涉案"西边厂房"即周耿豪与深圳市馨园居实业有限公司订立的房屋租赁合同所约定的租金价格，加上深圳市馨园居实业有限公司与其他次承租人在房屋租赁合同中所约定的租金价格的平均值作为标准加以确定，或者按每月150元/平方米的标准确定。深之美公司则认为，双方订立的《补充协议》第二条第二款明确约定，租金数额根据西边厂房租金的平均值的8.8折确定。而"西边厂房"系由深圳市馨园居实业有限公司承租，其租赁合同明确约定租金为每月40元/平方米。故应以该租金作为标准予以确定双方续租的租赁合同的租金价格。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定："合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。"从上诉人与被上诉人在2005年9月30日订立的《补充协议》第二条第二款约定，新的租赁合同具体租金数额根据西边厂房租金平均值的8.8折确定。经查，涉案房屋"西边厂房"系指××工业区第×栋厂房第1轴至第10轴，而该厂房由案外人深圳市馨园居实业有限公司承租，故新的租赁合同的租金应当按照深圳市馨园居实业有限公司与周耿豪订立的房屋租赁合同所约定的租金作为标准来加以确定。周耿豪在2006年3月22日与深圳市馨园居实业有限公司签订的《房地产租赁合同补充协议》第二条约定，2006年3月22日至11月15日，租金为每月40元/平方米；2006年11月16日至2008年11月15日，租金为每月42元/平方米；2008年11月16日至2010年11月15日，租金为每月46.20元/平方米；2010年11月16日至2011年9月15日，租金为每月53.13元/平方米。经计算，在该租期内租金平均值为45.33元，按8.8折计算，每月租金应为39.89元/平方米。原审判决通过酌定的方法，将双方续租的房屋租赁合同在2010年5月9日至2011年9月15日这一租赁期间的租金确定为每月65.88元后，深之美公司并未就此提出上诉，本院认定此系深之美公司自由处分民事权利的行为，且该民事行为并不违背我国法律及行政法规的禁止性规定，对此本院予以确认。然而本院在此又注意到，周耿豪与深圳市馨园居实业有限公司签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》所约定的租赁期限截止至2011年9月15日止，而深之美公司与周耿豪续租的新的房屋租赁合同的租期是自2010年5月9日至2015年5月9日止。该续租的新的租赁合同在2011年9月16日至2015年5月9日租赁期间的租金，因涉案"西边厂房"在该租赁期间内的租金标准尚未确定，且双方当事人在法院主持下也未就此租金标准达成一致意见，致使本院无法依照双方当事人的协议约定及合同法的相关规定予以判定，故而在此不作处理。待西边厂房的租金数额确定后，双方当事人可以依法再行协议补充或另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采纳。原审判决部分事实认定不清，以致裁判失当，本院在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：
总共5页
[1] [2] [3] 4
[5] 上一页 下一页