(2011)深中法民五终字第868号(3)
刘能弓在一审诉讼请求为：1、判令坳下公司自判决生效之日起90天内，为刘能弓或其指定的人办妥深圳市罗湖区×××居A栋和B栋23套房房地产证；2、北开公司对坳下公司为刘能弓或其指定的人办理房地产证提供协助；3、北开公司按深圳市房屋租赁指导租金标准，向刘能弓支付延期办证违约金（判决生效之日起90日）；4、坳下公司、北开公司和谦虑得公司承担案件诉讼费。
原审法院审理认为：涉案地块的所有权原为集体所有，集体所有的土地可以由村民委员会或村集体经济组织管理与经营，坳下公司是集体经济组织性质的村民经济组织，在其成立前，涉案地块由坳下村民委员会管理、经营。涉案房产的原建筑物为工业厂房及宿舍，并于1985年出租给北开公司，坳下公司与北开公司对此没有异议。坳下公司成立后，与北开公司签订了《转让土地使用权及建房合同书》，其中约定坳下公司将原工业厂房及宿舍所在地块的3710.74平方米的土地使用权转让给北开公司，期限50年，该约定是转让集体土地使用权，违反了我国法律关于集体土地使用权不得转让的禁止性规定而无效。该合同的其他内容，未违反当时我国法律、法规的禁止性规定。2005年，深圳市国土资源和房产管理局与坳下公司签订的《深圳市土地使用权出让合同书》，约定深圳市国土资源和房产管理局将地块编号为H227-0131（即涉案楼盘所在地块）的使用权出让给坳下公司，土地用途变为居住用地，土地性质亦变为商品房，而坳下公司亦取得了该地块上建设的×××居A、B、C栋楼的商品房房地产证。北开公司原为涉案地块建筑物的承租人，坳下公司与北开公司签订的《转让土地使用权及建房合同书》中转让土地使用权的约定无效。双方在该合同中亦约定因北开公司已支付了100年的租金，坳下公司未将余下92年的租金返还北开公司，由北开公司对原厂房及宿舍进行改建，建房资金由北开公司负担，坳下公司负责办理报建手续及产权证书等。房屋建成后，由北开公司支配并收益。由此可见，坳下公司与北开公司在涉案房产转化为商品房前，依然依照原租赁合同履行各自合同义务。坳下公司与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，并取得房地产证后，坳下公司与北开公司在签订的协议书及来往函件中，坳下公司均未要求分配商品房的销售利润，亦不再承担费用，并协助办理商品房过户手续等。同时，从坳下公司并未将土地使用权转让给北开公司，北开公司亦不具备房地产合作开发资格，坳下公司不承担风险等几方面来看，双方之间不符合合作建房合同关系的法律性质。但双方之间亦不符合坳下公司委托北开公司进行商品房销售，坳下公司支付委托费用的委托代理销售合同关系。综上，坳下公司与北开公司既不是合作开发关系也不是委托销售关系，只是双方当事人对历史遗留问题的处理方案达成了一致意见，双方协商一致由北开公司负责销售并收取购房款，坳下公司既不参与利润分配，亦不承担风险，该约定未违反我国法律、法规的禁止性及强制性规定，双方当事人应当遵照约定履行各自义务。综上，北开公司自坳下公司处取得了销售涉案的×××居房产的授权，北开公司有权销售该房产。根据北开公司与广天地公司于2002年签订《"×××"公寓委托转商品房销售代理合同》及《交接书》的约定，北开公司委托广天地公司销售的是×××公寓C栋建筑面积5175.67平方米的房产，北开公司也将C栋一至七层的楼房移交给广天地公司；在2004年3月20日广天地公司将上述合同中的全部权利义务转让给谦虑得公司后，北开公司又与谦虑得公司于2005年6月9日签订《关于×路×号A、B、C栋相关事宜的协议》，该协议明确约定有关A、B栋曾经达成的意向，均已过去，今后不再提及；如北开公司直接委托房地产中介公司对外销售A、B栋剩余房产，在同等条件下谦虑得公司优先。在2006年2月16日北开公司向谦虑得公司出具的《授权书》中，亦明确规定，北开公司授权谦虑得公司负责×××居C栋住宅楼的销售工作，谦虑得公司只可收取不超过20%的定金和首期款，20%以上的购房款必须汇入与北开公司的共管帐户之内。刘能弓与北开公司签订的《购楼协议书》虽然是双方当事人的真实意思表示，但根据本案查明的事实，北开公司无论是在涉案23套房产属于厂房时，或者变更为商品房后，均没有取得该房产在其名下的《房地产证》。房屋属于不动产，不动产的所有权及转移登记应当以公示的方式告知公众。根据我国相关法律的规定，国家对房屋所有权实行登记发证制度，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实有关资料后，对房屋进行产权登记并向房屋的所有权人颁发《房地产证》。坳下公司在2006年3月16日取得了政府房产管理部门颁发的涉案房产归其所有的《房地产证》。在刘能弓与北开公司签订的《购楼协议书》中，虽然约定涉案房产属于北开公司拥有，北开公司确保3个月内该房产每套均可办理独立的商品房房地产证，并保证该批房产的合法性及完整性，但当时的实际情况是包括涉案房产在内的×××居A、B、C栋的房产均没有变为商品房，北开公司也不可能履行上述约定。北开公司在庭审中亦表示其与刘能弓之间没有形成商品房买卖合同关系，《购楼协议书》是双方为签订商品房买卖合同而签订的协议，只有双方满足一定条件才能够签订商品房买卖合同，形成买卖合同关系，但条件至今没有成就。事实上北开公司至今没有取得涉案房产在其名下的《房地产证》，所以，《购楼协议书》并没有赋予刘能弓要求坳下公司办证的权利，该协议对坳下公司不产生约束力，且该协议书对房产的具体情况、交付时间、房屋质量等其他重大事项等不可或缺条款均没有做出约定，可见该协议书无论从形式上或从内容上，均不具备正式商品房买卖合同的性质。因此，刘能弓与北开公司之间没有形成商品房买卖合同关系；退一步讲，即使刘能弓与北开公司之间的商品房买卖关系成立，根据现在深圳市政府的规定，家庭只能购买2套商品房，对于第3套商品房，房产登记管理部门不予办理产权过户登记手续。刘能弓作为个人，一次性要求办理23套商品房的《房地产证》，亦不符合政府的上述规定，综上，刘能弓要求坳下公司、北开公司、谦虑得公司承担办证义务，为其办理涉案23套房产的《房地产证》的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。至于刘能弓与北开公司因支付房款所产生的法律关系，当事人可另寻法律途径解决。刘能弓提交的《购楼协议书》并没有对支付涉案房产的逾期办证违约金事宜进行约定，因此该协议书未赋予刘能弓要求坳下公司、北开公司、谦虑得公司支付逾期办证违约金的权利，且刘能弓没有提交要求支付逾期办证违约金的具体数额、起止时间等内容的证据材料，故刘能弓的该项诉求缺乏事实依据和合同依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十六条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：1、驳回刘能弓要求坳下公司为其办理×××居A栋和B栋共23套房的《房地产证》及北开公司、谦虑得公司予以协助的诉讼请求；2、驳回刘能弓要求坳下公司、北开公司、谦虑得公司向其支付延期办证违约金的诉讼请求。案件受理费人民币2300元，由刘能弓负担。
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