(2011)深中法民五终字第868号(4)
一审判决宣告后，原审原告刘能弓不服，向本院提出上诉，请求二审法院：1、撤销原判；2、被上诉人坳下公司自判决生效之日90天内，为上诉人(或上诉人指定的人)办妥深圳市罗湖区×××居A栋和B栋共23套房的房地产证；3、被上诉人北开公司对坳下公司为上诉人(或上诉人指定的人)办理房地产证提供协助；4、被上诉人北开公司按深圳市房屋指导租金标准，承担自判决生效之日90天后逾期办理上述房地产证应支付上诉人的延期办证违约金；5、被上诉人承担本案诉讼费。理由如下：
一、原审认定《转让土地使用权及建房合同》无效错误。《转让土地使用权及建房合同》是坳下公司与北开公司在1992年6月1 8日深圳经济特区农村城市化之后签订的，它在签订时是效力待定合同，在坳下公司与深圳市国土部门签订《土地使用权出让合同》后效力得到补正；
二、原审认定涉案的《购楼协议书》在形势上或从内容上不具备正式房地产买卖合同的性质错误。《购楼协议书》不仅对房屋具体情况、交付时间、房屋质量等重大事项有明确具体约定，且该协议书的约定符合我国合同法第十二条规定和《商品房销售管理办法》第16条规定，应当认定坳下公司、北开公司与上诉人之间存在房地产买卖合同关系；
三、原审认定《购楼协议书》不能履行错误。《购楼协议书》第二条"甲方取得房地产证"是指北开公司取得坳下公司名义下的北开公司的房地产证。这一事实不仅在《转让土地使用权及建房合同》、2006年3月2 7日《协议书》及其《补充协议书》中有明确约定，在上诉人二审提交的北开公司第十二届特别董事会纪要及当时的北开公司总经理李红兵的《证明》中也能得到充分证明。
四、原审认定刘能弓一次不能买2 3套房错误。1、上诉人的诉求和《购楼协议书》的约定都是为刘能弓或刘能弓指定的人办理房地产证，而非为刘能弓一人办理。2、刘能弓买房发生在2 005年7月8目，深圳的限购令发布在2010年，此限购令对本案无追溯力；
五、罗湖区人民法院作出的(2008)深罗法民三初第1898号民事判决，以及深圳市中级人民法院二审作出的(2009)深中法民五终字第86号民事判决，均对购房者要求坳下公司、北开公司办理房地产证的诉求予以了支持。本案与上述案件不同之处仅在于，刘能弓不是通过谦虑得公司向北开公司买房，而是直接向北开公司购买房屋，且上诉人与北开公司签订的《购楼协议书》比前案中业主与谦虑得公司订立的《认购书》更详细具体；
六、与本案对应的所谓的"一房两卖"的23个业主的案子，从一审到二审，再到省高院再审，业主要求办证的诉求均被驳回，三级法院的理由是谦虑得公司无权给23个业主销售涉案房屋、认购书中无具体给业主办证的合同约定、业主给谦虑得公司交付的购房款不符合行业交易习惯、业主没有证据证明曾经主张过房屋交付。但在本案中，1、上诉人是直接与北开公司签订《购楼协议书》不存在无权销售之说；2、《购楼协议书》中有明确的办理房地产证的具体约定；3、上诉人在一审第一次开庭时已向北开公司交付了300万元的房款，大大超出了《购楼协议书》的约定付款。一审判决后二审开庭前，上诉人愿意将剩余房款一次性付清，但是北开公司拒收，上诉人委托办事人员去现场和律师通过邮局向北开公司发出《确定收取房款帐号函》可以充分证明这一点；4、涉案房屋已在2006年实际交付给上诉人使用。
被上诉人坳下公司二审答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确凿，应予维持。
被上诉人北开公司二审书面答辩称：1、北开公司与刘能弓签订的《购楼协议书》约定，北开公司取得涉案商品房的产权证是履行协议的必要条件。现北开公司并未取得涉案房产的产权证，不具备与刘能弓签订《商品房买卖合同》的条件；2、刘能弓未按照协议书约定，按期支付定金，且北开公司也未取得产权证，故双方未形成商品房买卖合同关系；3、刘能弓支付定金不符合协议约定，《购楼协议书》因刘能弓违约而终止；4、刘能弓于2008年7月17日支付的150万元购楼款，北开公司已依据刘能弓的请求予以退还。综上，原审判决正确，应予维持。
原审被告谦虑得公司二审答辩称：原审判决认定事实清楚，应当予以维持。
经二审查明：本院对原审判决查明认定的事实予以确认。双方当事人对此也无异议。
另查明：2006年3月22日，北开公司与刘能弓就涉案23套房屋进行了移交。但其中五套房屋因北开公司仍在使用，暂缓交接。
本院认为：本案案由为商品房买卖合同纠纷。当事人在二审的争议焦点如下：一、1992年11月11日，坳下公司与北开公司签订的《转让土地使用权及建房合同书》的效力；二、北开公司是否有权出售涉案房产；三、2005年7月8日北开公司与刘能弓签订的《购楼协议书》是否具备商品房买卖合同的性质；四、坳下公司应否承担为刘能弓办理房地产证的义务；五、刘能弓起诉要求坳下公司和北开公司承担逾期办证违约金的诉讼请求能否得到支持。
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