(2011)深中法民五终字第868号(5)
关于第一个争议焦点，本院认为，1992年11月11日，坳下公司与北开公司签订《转让土地使用权及建房合同书》时，涉案的地块性质虽为集体所有的土地，但在本案一审起诉时，涉案转让给北开公司建房地块的性质已转变为商品房用地，上述合同的效力已得到补正，且该合同是双方当事人的真实意思表示，双方已实际履行，依据相关法律规定，上述合同应为有效合同，双方当事人均应全面遵守。
针对第二个焦点问题，本院认为，北开公司原为涉案地块建筑物的承租人，坳下公司与北开公司签订的《转让土地使用权及建房合同书》中转让土地使用权的约定无效。双方在该合同中亦约定因北开公司已支付了100年的租金，坳下公司未将余下92年的租金返还北开公司，由北开公司对原厂房及宿舍进行改建，建房资金由北开公司负担，坳下公司负责办理报建手续及产权证书等。房屋建成后，一直由北开公司支配并收益。由此可见，坳下公司与北开公司在涉案房产转化为商品房前，依然依照原租赁合同履行各自合同义务。坳下公司与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，并取得房地产证后，双方在签订的协议书及来往函件中，坳下公司均未要求分配商品房的销售利润，亦不再承担费用，并协助办理商品房过户手续等。同时，从坳下公司并未将土地使用权转让给北开公司，北开公司亦不具备房地产合作开发资格，坳下公司不承担风险等几方面来看，双方之间不符合合作建房合同关系的法律性质。但双方之间亦不符合坳下公司委托北开公司进行商品房销售，坳下公司支付委托费用的委托代理销售合同关系。综上，坳下公司与北开公司既不是合作开发关系，也不是委托销售关系，只是双方当事人对历史遗留问题的处理方案达成了一致意见，双方协商一致由北开公司负责销售并收取购房款，坳下公司既不参与利润分配亦不承担风险，该约定未违反我国法律、法规的禁止性及强制性规定，双方当事人应当遵照约定履行各自义务。综上，北开公司自坳下公司处取得了销售涉案房产的授权，北开公司有权销售涉案房产。
关于第三个焦点问题，即刘能弓与北开公司签订的《购楼协议书》能否定性为商品房买卖合同。2005年7月8日刘能弓与北开公司签订的《购楼协议书》中，对当事人名称、房屋基本状况、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记等有关事宜、解决争议的方法、违约责任等内容均进行了约定，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。该协议签订后，刘能弓也在2005年6月18日、7月28日、2006年4月28日和2008年7月17日分别向北开公司支付了购房定金及购房款共计300万元，北开公司收取上述款项，并且在2006年3月22日向刘能弓办理了相应的房屋移交及入伙手续。故本院依法认定上述《购楼协议书》为商品房买卖合同性质。
关于第四个争议焦点，即坳下公司是否应承担为刘能弓办理房地产证的义务。根据1992年11月11日，上诉人坳下公司与北开公司签订的《转让土地使用权及建房合同书》及双方当事人于2006年3月27日签订的《补充协议》的约定，坳下公司应履行配合办理涉案×××居A、B、C栋房产过户手续的义务。本案中，因与国土部门签订土地出让合同，取得国有土地使用权的是坳下公司，故在该土地上所建的房屋，登记在坳下公司名下。在另案中，坳下公司也称其一直以来都是积极协助北开公司与谦虑得公司为业主办理房地产证，故坳下公司是知道并也认可北开公司销售×××居A、B、C栋房产，并同意按约定为业主办理房地产证的。从本案实际情况来看，刘能弓与北开公司签订了涉案23套房屋的《购楼协议书》，北开公司也收取刘能弓支付的相关购房定金及购房款，双方也已办理了房屋交付手续，因此，坳下公司无论是从诚实信用的原则出发，还是根据其与北开公司签订的《转让土地使用权及建房合同书》及其《补充协议》的约定，坳下公司均应履行协助被上诉人办理房地产证的义务。
关于第五个争议焦点，本院认为，刘能弓与北开公司订立的《购楼协议书》并未对支付涉案的逾期办证违约金事宜进行约定，且刘能弓起诉时也未对逾期办证违约金的具体数额、起止时间等内容予以确定，其该项诉讼请求不明确，原审判决驳回刘能弓此项诉讼请求并无不当，本院依法维持。
另，北开公司在本案中主张刘能弓并未按照约定支付购房款项，本院认为，北开公司在一审诉讼中，并未按照法律规定的诉讼程序提起相关的反请求，故本院在此就购房款应否支付的问题不予涉及。北开公司可以另循法律途径解决。此外，谦虑得公司在本案中并未与刘能弓产生相应的法律关系，刘能弓在一审起诉时，也未要求谦虑得公司承担法律责任，故刘能弓将谦虑得公司作为原审被告予以起诉，缺乏事实和法律依据，本院依法认定谦虑得公司在本案中不应承担法律责任。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，判决不当，本院在此予以纠正。上诉人部分上诉理由成立，故本院对其相应诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
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