（2011）甘民二终字第06号(3)
被上诉人平凉市国资委答辩称：1、上诉人称答辩人以黑幕交易的方式将原平凉市友谊革制品总厂的资产违规违法处理给他人，是完全不符合事实的。首先，原平凉市友谊革制品总厂的土地及资产处置是平凉市国土资源局按土地使用权出让的规定挂牌进行的，其实施的主体并不是答辩人，所以上诉人提出答辩人以黑幕的方式将该宗土地和资产处理给他人是错误的。其次，平凉市国土资源局按照规定将该宗土地使用权确定给平凉市清真北大寺，土地部门的这一出让行为，答辩人无权干涉。第三、该宗土地按照城市总体规划，已经被规划部门确定为民族宗教建设用地。所以，该宗土地的出让必须符合城市规划。2、上诉人称根据合同法的规定其对该宗土地及地上附着物有优先购买权，上诉人的这一理由不能成立。按照上诉人与原平凉地区佳云革制品有限责任公司签订的场地租赁合同,在合同期满一个月前，答辩人向上诉人发出书面通知，告知合同到期将收回全部租赁标的物，并要求在2009年9月30日到期时按期搬迁，但上诉人并没有搬迁，其从2009年9月30日以后的行为属非法占有行为，同时双方并未在合同约定上诉人具有优先购买权。所以在合同到期的情况下，上诉人应当返还租赁物，不应享有优先购买权。3、上诉人提出要求答辩人支付接电费及按五年时间计算门房占用场地费没有事实依据。在双方合同第六条约定，由甲方负责提供电源，乙方根据供电要求安装电器设备，各种费用乙方承担。根据这一规定，原合同甲方向乙方提供了电源，按照上诉人的称述，其由于营业西药重新私自找供电部门接入的电源，其费用理应由其承担。同时，上诉人在一审中没有提供相关证据，故对该接电费用不应予以认定。上诉人提出原友谊革制品总厂的占用场地5年时间，没有事实依据。4、上诉人称一审判决计算的资产占用费按每平方米18元计算没有依据，其理由不能成立。上诉人在合同期满后，未交付租赁物，其占用行为属于没有合同依据的非法占有，应该按照同地段的租赁物计算标准计算占用费，答辩人按每月每平方米18元计算，是低于上诉人租给其商户的标准的。故一审法院按照每平方米18元的场地占用费标准是完全符合客观事实。
本院二审查明的事实：2000年4月1日，原平凉地区佳云革制品有限责任公司与被告王伟签订了一份场地租赁合同，主要约定由上诉人王伟租赁佳云公司位于平凉市新民中路8号，预计面积为2800平方米的场地一处，用于王伟等人修建“平凉友谊综合批发商场”项目，租金每平方米每月1.80元，租期8年，自商场正式开业之日起算，合同终止后，出租人按照承租人投资总造价70万元的10%一次性返还给承租方。合同签订后，王伟等人在该场地修建商场，2000年9月30日开业，2000年10月25日成立了万国公司，在该场地从事商场租赁及家具销售业务。2002年9月16日，佳云公司与万国公司签订了《协议书》，对原合同场地范围及部分租位的租金做了补充约定，上诉人系万国公司的法定代表人，在补充协议书上签了字，租赁合同的承租方变更为万国公司。合同履行过程中，佳云公司因经营不善解散，2005年3月21日，其资产经上级主管部门平凉市经委划入平凉市友谊革制品总厂。2005年12月27日，平凉市友谊革制品总厂破产，其资产于2006年10月26日被收储，收储价款247.2万元，用于安置破产企业职工。平凉市国资委未与上诉人平凉市万国公司签订书面租赁合同，亦未对租赁价格进行约定。期间，上诉人仍按照原合同约定的租赁价格每月每平方米1.80元向被上诉人缴纳租赁费。
2006年9月份，经双方协商，被上诉人占有被告租赁场地15平方米，改装为商场门卫房，对场地费未约定，被上诉人占用门房至今。
另查明，根据原租赁合同约定，出租方有义务为上诉人提供水、电设施，但是在合同履行过程中，出租方提供的电源不能正常使用，上诉人找被上诉人要求重新接电，被上诉人告知上诉人自行解决。上诉人于2007年11月15日书面报经被上诉人同意，找供电部门重新立户接电，花费56800元。但是，上诉人在一审中未提供该部分费用的证据。
再查明，平凉市规划局作出平规（2009）49号《关于清真北大寺以东建设用地规划条件的函》、平凉市国土资源局土地使用权出让文件、成交确认书等，上诉人提供的平凉市清真北大寺2009年12月1日通知以及清真寺向商户收取租金的收据等证据证明，在租赁期间，该宗土地已被规划为宗教用地，被上诉人已委托平凉市国土资源局将该宗土地转让给平凉市清真北大寺，清真寺于2009年12月1日向上诉人万国公司的所有商户收取租金。2010年4月22日平凉市崆峒区清真北大寺取得了本案土地使用权。
本院认为，本案所涉的场地租赁合同及《协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定应为有效。关于上诉人王伟不是本案的适格主体问题，经查，2000年4月1日，王伟与佳云公司签订场地租赁合同后，2002年9月16日，佳云公司又与万国公司签订了补充协议，王伟作为该公司的法定代表人在补充协议上签了字。根据《合同法》第七十七条规定，该补充协议应当视为合同双方协议变更了租赁合同主体，承租方已经变更为万国公司，依法应当由万国公司享有合同权利并履行合同义务。故王伟不是本案的适格主体，不应承担法律责任。关于上诉人提出支付被上诉人场地租金标准及租赁期限问题，经查，一审判决上诉人按照每月每平方米18元计算租赁费用缺乏事实依据和法律依据，应当按照原租赁合同约定的每月每平方米1.80元的标准支付租赁费；按照原合同约定，租赁期限至2009年9月30日届满，其后双方未达成书面合同，且租赁期限在6个月以上，根据《合同法》第二百一十五条规定，租赁合同在2009年10月1日后应视为不定期租赁。同时，因双方未约定租赁费标准，故仍应按照原合同约定的标准即每月每平方米1.80元计算租赁费，计算至2009年12月1日。被上诉人提供的平凉市规划局平规（2009）49号《关于清真北大寺以东建设用地规划条件的函》、平凉市国土资源局土地使用权出让文件、成交确认书等证据，上诉人提供的平凉市清真北大寺2009年12月1日通知以及清真寺向商户收取租金的收据等足以证明，在租赁期间，该宗土地已经规划为宗教用地且被上诉人已将该宗土地转让给平凉市清真北大寺，清真寺已于2009年12月1日实际占有了该宗土地，并向原万国公司的所有商户收取租金。上诉人即丧失了对家具城的管理权，造成租赁合同已经实际无法履行，应当视为租赁合同已经实际解除。根据原合同约定，出租方应当返还上诉人投资款70000元。一审判决该项认定正确，应予维持。根据租赁合同约定，出租方有义务为上诉人提供水、电设施，但是在合同履行过程中，出租方提供的电源不能正常使用，上诉人多次找被上诉人要求重新接电，但是被上诉人告知上诉人自行解决。上诉人于2007年11月15日书面报经被上诉人同意，找供电部门重新立户接电，花费56800元。但是上诉人在一审中应提交相应的证据而未提交，应承担取证不能的责任，故对其该部分上诉请求不予支持。被上诉人自2006年9月至2009年9月共计36个月，占用上诉人15平方米场地修建门房，因双方并未约定占用价格，参照租赁合同，以每月每平方米1.80元计算较为适宜。关于上诉人认为拍卖程序违法，要求享有优先购买权的反诉请求，本院不予审查，上诉人可以通过其他途径解决。
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