（2012）一中民终字第587号
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2012）一中民终字第587号
上诉人，宋某，女，住北京市东城区。
被上诉人，牛某，男，住北京市西城区。
上诉人宋某因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2011）西民初字第13250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
牛某在原审法院诉称：2010年9月1日，出租代理人何某与承租人宋某，中介公司签订了合同，并在中介方的监督下办理了相关租房手续，清点室内设备物品一切完好并入住。牛某曾主动询问有何问题没有，宋某没有提出任何问题，并表示感谢。2011年2月10日，宋某通知牛某壁挂炉出现问题，牛某当即联系维修，宋某说有事往后推。2月11日，厂家去维修，更换了显示装置，并说没有大问题（维修费37元，上门服务费50元，足以证明是小问题），牛某未追究宋某使用不当的责任，主动承担了维修费。2月13日凌晨3点半，宋某发短信称壁挂炉又坏了，牛某当即表示13日早9点去解决。牛某准时到达询问了情况，2月14日下午及时为其更换了新壁挂炉价值6774元。同时，宋某提出卫生间管道有渗漏，牛某请物业公司进行了防护处理。2月15日，牛某主动询问壁挂炉和卫生间管道情况，宋某答复一切都很好。2月27日，宋某在应付下半年房租的前一天，突然打电话强行要求牛某单方违约，牛某表示不会主动违约，不接受宋某的无理要求，宋某在目的没有达到时发来恐吓短信，之后没有音讯，仍继续履行承租协议。3月1日，按合同约定是宋某交纳下半年租金的时间，牛某找中介帮助向宋某索要租金，无果。3月13日，牛某以短信形式向宋某索要租金，并找中介询问，得到答复宋某从未找中介提出解约。事实为：宋某从未口头或书面正式提出退租，更未按合同约定提前30日向牛某提出解约或不再承租。3月15日，牛某再次打电话给宋某，宋某不接，牛某发短信，宋某不正面解决问题，其丈夫反而抵赖谩骂牛某。3月21日，牛某以发快件形式第三次通知宋某交房租或退房。宋某丈夫给牛某打电话大骂，威胁恐吓。至此，宋某既不按合同约定支付下半年租金，也不办理退租手续和交还房屋。维护自身合法权益，特起诉到法院，请求法院判令：1、宋某按合同支付牛某2011年3月1日-2011年8月31日的房租每月4000元，共六个月，24
000元；2、宋某按照合同日违约金200%支付2011年3月1日-2011年8月31日的违约金24000元；3、宋某按照日租金的200%标准支付2011年9月1日到交房之日的不按时交付房屋的违约金；4、宋某腾退诉争房屋；5诉讼费由宋某承担。
宋某在原审法院辩称，本案是牛某违约，而非宋某违约，牛某应承担相应的违约责任。牛某所述双方签订《北京市房屋租赁合同》情况属实。冬季来临，承租房内采暖炉不断出现故障，无法正常供暖。我承租该房屋主要是为了双胞胎儿子上学方便，北京冬天寒冷，孩子不断被冻感冒，我们夫妻和孩子经常在夜里被采暖炉警报声（该采暖炉出现故障后会自动警报）吵醒或冻醒，无法正常休息。我找小区物业查看维修达八、九次，该采暖炉还是无法正常使用。厂家来人维修也无法修好。厂家和物业维修人员在现场电话告知牛某该采暖炉已经严重老化，要求牛某更换新设备。为此，牛某到承租房内大吵大闹，明确告知我立即“搬家滚蛋”，解除租赁合同。2011年2月22日，我与物业结清了水电费用，搬走自己购置的家电、家具等大量用品，正式搬离了承租房。牛某的诉讼请求没有法律依据，也没有合同依据，请求法院依法予以全部驳回。根据合同法第216条，牛某提供的出租房屋因采暖设备出现故障，房屋出现不适租、不能正常居住的情况，在承租人无法实现合同目的的情形下，牛某却先要求解除合同，后又以各种不正当理由起诉至法院，要求宋某赔偿各种费用。故不同意牛某的诉讼请求。
宋某反诉称：2010年9月1日反诉人与被反诉人在居间公司介绍下签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定租赁期限自2010年9月1日至2011年8月31日。该套房屋家具家电极为陈旧，反诉人入住前脏乱不堪。反诉人搬进承租的房屋后，发现西卧室墙壁大面积返潮、厕所洗手池下水管漏水严重，马桶上下水都存在问题，厨房下水道堵塞等。根据合同约定，应由被反诉人维修。反诉人向被反诉人提出维修要求后，被反诉人多次推脱。反诉人自己购买并找人维修，被反诉人也不承担相应费用。冬季来临，承租房内采暖炉不断出现故障，无法正常供暖。我承租该房屋主要是为了双胞胎儿子上学方便，北京冬天寒冷，孩子不断被冻感冒，我们夫妻和孩子经常在夜里被采暖炉警报声（该采暖炉出现故障后会自动警报）吵醒或冻醒，无法正常休息。我找小区物业查看维修达八、九次，该采暖炉还是无法正常使用。厂家来人维修也无法修好。厂家和物业维修人员在现场电话告知牛某该采暖炉已经严重老化，要求牛某更换新设备。为此，牛某到承租房内大吵大闹，明确告知我立即“搬家滚蛋”。反诉人向被反诉人承诺立即搬走，并当场与被反诉人结清了部分维修款（不足人民币200元），同时要求被反诉人退还4000元房屋押金。被反诉人态度蛮横，命令被反诉人搬走，但拒绝退还房屋押金。2011年2月反诉人找到了居间人中介公司和被反诉人联系，被反诉人表示马上要反诉人搬家，并拒绝退还房屋押金4000元。2011年2月22日，反诉人与物业结清了水电费用，搬走自己购置的全部用品，正式搬离了承租房。故反诉人诉至法院，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同；2、被反诉人退还反诉人房屋押金4000元；3、被反诉人支付反诉人未履行约定维修义务，致使反诉人无法正常使用房屋的违约金8000元，及被反诉人单方提前解除合同违约金8000元；4、诉讼费由被反诉人承担。
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