（2012）一中民终字第587号(2)
牛某对反诉辩称：我同意解除租赁合同。我和反诉人约定付款方式为押一付六，因为反诉人违约，故不同意退还押金。反诉人称被反诉人不承担维修义务，要求承担违约责任及被反诉人单方解除合同，要求支付反诉人违约金的问题，属凭空捏造，无事实依据。被反诉人从未单方解约，按照合同认真履行了维修义务。不同意反诉人的其他诉讼请求。
经审理查明：西城区x号房屋的产权人为牛某。2010年9月1日，出租人牛某（甲方）的代理人何某、承租人宋某（乙方）和居间人房地产经纪有限公司（丙方）三方签订了北京市房屋租赁合同，约定牛某将西城区x号房屋租给宋某，租赁期限自2010年9月1日至2011年8月31日，租金为每月4000元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2010年9月1日、2011年3月1日、2010年8月31日，押金4000元；第十条违约责任约定：甲方交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应租金。当日，宋某支付牛某押金4000元。
2011年2月，双方因诉争房屋内的壁挂炉问题产生争议。就诉争房屋壁挂炉一节，牛某出示购买壁挂炉证据及安装凭证。证明牛某于2011年2月13日购买壁挂炉并于2011年2月14日更换。
2011年3月21日，牛某向宋某发快递，内容为：通知函：承租人宋某，按合同约定你已逾期21天未交下半年房租，已构成单方违约…现已通过物业公司得知你已搬走。若不再承租，请你三日内…办理解约并交还住房…特此函告。宋某称收到此快递，但快递里并无此通知函。就此陈述，宋某并未提供证据。
庭审中，双方确认诉争房屋的租金交纳至2011年2月底。北京永庆物业管理有限公司为宋某出具证明，证明宋某于2011年2月22日与其结清水电费后，搬离了6号院承租房。后2011年6月17日，该物业公司又为牛某出具证明，称上述证明，系宋某拿去打印，其未详细审查就签字盖章了。就房屋交接一节，宋某称其于2011年2月搬离诉争房屋，但未与牛某办理房屋交接手续。
现牛某起诉来院，请求判令：1、宋某按合同支付牛某2011年3月1日-2011年8月31日的房租24
000元（每月4000元，共六个月）；2、宋某按照合同日违约金200%支付2011年3月1日-2011年8月31日的违约金24000元；3、宋某按照日租金的200%标准支付2011年9月1日到交房之日的不按时交付房屋的违约金；4、宋某腾退诉争房屋；5诉讼费由宋某承担。宋某持辩称事由，不同意牛某的诉讼请求。
审理中，宋某同意解除租赁合同，但提出反诉，要求1、解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同；2、被反诉人退还反诉人房屋押金4000元；3、被反诉人支付反诉人未履行约定维修义务，致使反诉人无法正常使用房屋的违约金8000元，及被反诉人单方提前解除合同违约金8000元；4、诉讼费由被反诉人承担。对此，牛某持辨称意见，同意解除租赁合同，不同意其他反诉请求。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证复印件、北京市房屋租赁合同、证明等证据在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的北京市房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。牛某将租赁房屋交宋某使用后，宋某应按合同约定按期支付租金。现双方均认可自2011年3月1日起，宋某未支付租金，故宋某应自该日期始，按合同约定每月4000元的标准向牛某支付租金。宋某抗辩其已于2011年2月22日搬离诉争房屋，就此，牛某、宋某均出具北京x物业公司的证明，因该物业公司前后两份证明，内容不一致，且物业公司未出庭作证，故该物业公司的两份证明，法院均不予采纳。宋某亦无证据证明已将诉争房屋钥匙交还牛某及搬离房屋的具体日期、是否办理房屋交接手续，故宋某关于其已于2011年2月搬出租赁房屋的抗辩理由，法院不予采信。宋某仍应按合同约定向牛某支付租金。现牛某要求宋某支付自2011年3月1日至2011年8月31日的租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。牛某要求宋某按日租金200%的标准支付迟延交纳租金的违约金，因此违约金标准约定过高，故具体数额由法院酌定。就宋某反诉要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，双方均同意解除租赁合同，对此法院不持异议。现双方均同意解除合同，且合同约定的租赁期已过，故宋某应腾退房屋。牛某要求宋某腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。现因宋某仍未与牛某办理房屋交接手续，故其应自租赁合同到期日2011年9月1日起向牛某支付不按时交付房屋的违约金。因租赁合同中的违约金标准过高，牛某要求的此项诉讼请求，具体数额由法院酌定。宋某反诉要求牛某退还宋某房屋押金4000元，符合合同约定，法院予以支持。宋某反诉要求牛某支付宋某无法正常使用房屋的违约金8000元，因牛某提供证据证明其已经履行了安装新的壁挂炉等维修义务，没有违反合同约定，故宋某的该项反诉请求，法院不予支持。宋某反诉要求牛某支付单方提前解除合同的违约金8000元，因宋某未能提供证据证明牛某单方提前解除合同，故法院不支持宋某的该项反诉请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
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