（2011）一中民终字第10115号
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）一中民终字第10115号
上诉人（原审被告）刘X。
被上诉人（原审原告）北京XX有限公司，住所地北京市*号。
上诉人刘X因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第9630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京XX有限公司（以下简称XX公司）在原审法院起诉称：2009年10月9日，我公司与刘X签订书面协议，约定其将位于本市海淀区X号房屋租赁给我公司经营X火锅店，期限为2009年3月15日至2014年4月14日。入住后，我公司对房屋进行了装修，进行了大量的前期投入。但2009年11月，刘X却突然要求我公司不得继续营业，并实施停水停电，致使餐厅一直处于停业状态。2010年6月20日，双方经过协商，就违约赔偿问题达成协议，刘X赔偿我公司违约金80万元和装修、营业实际损失。但此后刘X违约，仅支付30万元并以汽车冲抵9万元，其余赔款至今不予支付。现我公司要求刘X赔偿我公司违约金80万元及损失41万元。诉讼费由刘X负担。
刘X在原审法院答辩称：对方公司主张的违约金过高，超过了法律规定，应当予以调整，对其另主张41万元损失不予认可。双方经过协商最后达成6月20日的协议，约定对方公司损失是67万元，扣除已支付的及对方公司尚未结清的水电费，我还差对方公司26万元。但因为对方公司将经营用设备都拿走了，我才未支付余款，是对方公司违反约定。对方公司应返还经营设备，我才能支付余款。
原审法院经审理查明：2009年10月9日，XX公司（乙方）与刘X（甲方）签订《合作经营协议》，约定甲方将位于本市海淀区号X小楼一层商业用房租给乙方使用。租赁期限自2009年3月15日起至2014年4月14日止，租期为伍年。该房屋年租金总额2009年12月31日之前为25万元人民币∕年，2010年1月1日-2014年4月14日期间年租金为28万元人民币∕年。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，除应按约定退回乙方已交纳的剩余租金外，还应按照合同年租金的3%向乙方支付违约金，并赔偿乙方投入的装修损失。本合同项下的合同租赁期限、租金金额、租金交付方式、押金退还等单方违约的，违约方向守约方赔偿损失80万元人民币。
协议签订后，刘X将上述房屋交付XX公司使用。后因房屋产权方对XX公司经营项目提出异议，刘X（甲方）要求XX公司（乙方）停止营业，双方于2009年11月24日签订《协议书》，约定：甲方在位于X号房屋（原X火锅店）甲方要求乙方停业十日，（2009年11月23日至2009年12月2日）因跟学校经营项目有分歧，不能经营餐饮业务。甲方需要十日时间与学校沟通，现停业期间（10天内）甲方免收房屋租金，假若2009年12月2日前没有解决乙方正常营业的问题（包含现在停水、停电致使乙方无法正常经营），甲方赔偿乙方人民币80万。乙方保证在（2009年11月23日至2009年12月2日）此期间停业，除得到甲方正式的书面告知以外乙方不得擅自营业。但于此后，XX公司未能恢复营业。XX公司（甲方）与刘X（乙方）另于2010年6月20日再次进行了协商，并签订《协议书》约定：为保持双方友好关系，甲方同意，乙方就此次违约事件赔偿甲方损失陆拾柒万元。赔偿款的给付期限为：首笔款于2010年6月30日前给付甲方肆拾万元整，其余赔款贰拾柒万元于2010年10月30日前付清。双方确认，乙方此次违约给甲方造成了巨额损失，如乙方仍未按此次协议履行还款计划，乙方将赔偿甲方违约金捌拾万元以及装修及营业的实际损失。双方共同认可，此次协商为最后一次协商，如乙方违约，甲方将依法采取法律措施。如乙方刘X依本协议履行了给付甲方陆拾柒万元赔偿款的义务，甲方同意原合同解除，赔偿协议作废。后刘X支付XX公司赔款30万元，另交付该公司汽车一辆作价9万元，协议约定的其余款项至今未能支付。
庭审中，刘X确认违反《合作经营协议》的事实，并表示同意以上述6月20日签订的协议为基础赔偿XX公司违约金，但对于XX公司关于其应赔偿违约金80万元及实际损失80万元之主张不予认可。XX公司主张因刘X违约造成其巨大损失，但该公司未能就具体损失事实向法院提供相应证据。刘X称XX公司主张的违约金明显过高，其亦未能就此向法院提供充分证据。刘X另主张曾与XX公司协商经营设备归其所有的事实，XX公司对此不予认可，刘X未能对此向法院提供相应证据。
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