（2011）一中民终字第10758号
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）一中民终字第10758号
上诉人（原审原告）马某。
委托代理人刘静。
委托代理人张改华。
被上诉人（原审被告）李某。
委托代理人杨振忠。
上诉人马某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2010）西民初字第9949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马某在原审法院诉称：2009年9月10日，双方就西城区某胡同x号房屋达成一致意见，李某将该房出售给马某，马某向李某支付定金20万元整。2009年9月24日，双方就该房产的买卖事宜签订了《房屋买卖合同》，约定购房全款200万元，并就双方的权利义务进行了约定。该合同签订后，马某按约履行合同义务，但李某违反合同约定屡次提高购房款，并拒绝配合马某办理房产过户手续。李某的行为致使双方签订的合同无法继续履行，已构成违约。马某不知李某患有精神病。合同签订是在柳州李某家中，并由其女儿起草合同，李某女儿对房屋买卖过程十分清楚。现诉至法院，要求判令李某继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；要求李某支付马某违约金60万元；要求李某赔偿马某经济损失7481元；诉讼费由李某承担。
李某在原审法院辩称：李某精神不正常。2009年9月10日，马某等三人请李某吃饭，当日签订房屋买卖合同及定金协议，约定李某将其所有的西城区某胡同x号房屋卖给马某，房屋全款180万元。2009年9月24日，双方又签订同一处房屋买卖合同，李某收取马某定金20万元。马某当时曾询问李某之女是否卖房，李某之女告知不卖。李某属于无民事行为能力人，其所签合同无效，李某不同意马某的诉讼请求；本案诉讼费由马某承担。
原审法院经审理查明：西城区某胡同x号北房一间（房号5）、东房二间（房号7）产权归李某所有。该院1号东房一间系门道房，由李某与案外人李浩共有，每人占该房共有份额的二分之一。2009年9月10日，双方在北京签订《房屋定金协议》，约定马某购买李某名下位于北京市西城区某胡同x号房屋3间，房屋定金20万元，房屋全额为200万元。当日，马某向李某交纳定金20万元。2009年9月24日，马某（甲方）、李某（乙方）在李某居住地柳州签订《房屋买卖合同》，约定：乙方将座落在北京市西城区某胡同x号院内东房二间、北房一间、门道房（二分之一）半间，房产证为1号（北京权证西私第x号）和（京房产证西私字第x号）（门道房产证丢失，正在补办中）的房屋卖给甲方。该房以房产证登记面积为依据，该房屋售价全款为200万元。甲方已向乙方支付定金20万元，甲方尚欠乙方房款180万元整。甲方于本合同签订之日向乙方一次性支付购房款180万元整。甲方如未按本合同第三条规定的时间付款，乙方对甲方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，甲方按累计应付款的1%向乙方支付违约金。逾期超过10日，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。甲、乙双方如有一方违约应赔偿对方房屋全款30%的违约金。因本房屋所有权转移所发生的一切税费及相关费用均按国家有关规定由甲方交纳。从合同签订之日起，乙方以后来北京办理房屋过户手续所产生的火车费、汽车费由甲方承担俩人费用。次日，双方就办理过户手续的费用及时间进行书面约定。
庭审中，马某提供2009年10月10日录音，证明双方签订合同过程中，李某神智清楚；李某之女知道李某卖房的事实。马某提供2009年10月12日上午录音，证明李某要求马某支付自建房屋的费用。马某提供2009年10月12日下午录音，证明马某要求李某继续履行合同。李某对上述三份录音证据真实性有异议。马某提交交通、住宿及餐费票据，证明相关费用。李某对证据真实性无异议，对关联性持异议。
庭审中，李某提交其与配偶的残疾证，证明李某系精神残疾，李某配偶系智力残疾。马某对残疾证真实性无异议，对关联性持异议。
本案审理过程中，经李某申请，法院委托首都医科大学附属北京安定医院对李某的精神状态及民事行为能力进行鉴定，鉴定意见如下:被鉴定人李某患有精神分裂症和老年性痴呆。李某与马某于2009年9月10日签订房屋买卖合同时，李某完全丧失了辨认能力，应当评定无民事行为能力。
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