（2012）一中民终字第01559号
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2012）一中民终字第01559号
上诉人（原审原告）李X。
上诉人（原审原告）孙XX
被上诉人（原审被告）邓X。
被上诉人（原审被告）李XX。
上诉人李X、孙XX因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2011）西民初字第27723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李X、孙XX在原审法院起诉称：北京市西城区XX336室、337室和338室原系XX部的公房。336室的承租人为原告李X，337室和338室的承租人为邓XX，其子李XX实际使用。1991年至2003年期间，原告一直与被告邓XX次子李B一家共同居住于上述房屋内，原告居住336室，李B一家居住337和338室。2003年，李B一家搬出337室和338室，被告李XX一家搬入。后被告李XX向原告提出轮换租用对方房屋以便单独居住的方案，并以孩子上小学为由提出要先行居住上述房产。出于对被告李XX家人处境的理解，原告同意了被告李XX提出的方案。2003年9月15日，原告与二被告就上述房屋的相互租赁事宜达成了口头协议。约定原告先将336室出租给被告李XX一家居住，租赁期为2003年9月15日至2008年9月15日。从2008年9月15日至2013年9月15日，二被告再将337室和338室出租给原告居住。随后，合同各方实际履行了该口头协议，期间未产生任何争议。2008年9月15日，上述租赁期限届满后，二被告恳求原告延长租期时间，并以书面形式续订了《住房租赁协议》，原告将336室出租给二被告的租赁期限延长至2010年9月15日，二被告将337室和338室出租给原告居住的时间相应调整为2010年9月15日至2015年9月15日，双方的租金价格也签订的十分清楚，其他内容不变。2010年9月15日经延长的租赁期限届满，但二被告至今未将337室和338室腾退交给原告使用。原告认为，原、被告双方签订的《住房租赁协议》为当事人各方的真实意思表示，并未违反国家有关法律法规的规定，且产权单位亦表示认可，应为合法有效。原告自上述《住房租赁协议》签订之后至今，克服了子女上学、租金上涨等多种困难，一直本着诚实信用的原则严格地按照协议履行着自己的合同义务，从未要求对合同内容进行变更或违反合同约定。二被告的上述做法严重违反了双方签订的《住房租赁协议》和我国的相关法律法规，为维护原告的合法权益，现起诉至法院，要求：判令二被告依据《住房租赁协议》腾退北京市西城区XX337室和338室，并将两间房屋交由原告使用；诉讼费由被告负担。
李XX在原审法院辩称：2003年9月15日，就我租赁北京市西城区XX336号房屋一事，我与原告达成的是书面《房屋租赁合同》，并非口头协议，该合同中没有任何字样和任何条款规定了“相互租赁”的内容。2006年11月2日原告李X与我续签了第二份书面《房屋租赁协议》，亦非口头协议。该协议中亦未约定“相互租赁”的内容。2008年9月15日，原告孙XX突然提出要收回336号房屋，当时我没有任何心理准备，我跟原告说即使到别处租房或买房也要一段时间，不能马上搬走。原告孙XX称可以允许一段时间，条件是要求我将337号和338号房屋租给原告使用。原告明知337号和338号公房的承租人是被告邓XX而不是我，我在未得到承租人书面同意或者授权的情况下，无权将公租房转租给他人使用。故该转租行为无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
邓XX在原审法院辩称：我与原告之间不存在任何房屋租赁合同关系。北京市西城区XX337室和338室是我承租国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心房产基建处的产权房，该房屋永久性归我使用，且产权人也不允许我将上述房屋转租给他人，因此原告的诉讼请求没有任何事实依据。被告李XX对337室和338室房屋没有转租权，李XX与原告达成的任何转租上述房屋的行为均无效。原告诉称产权单位对转租“亦表示认可”不属实，租赁合同中第六条第1款明确规定承租人不得转租。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。
原审法院经审理查明：原告李X系北京市西城区XX336号房屋的承租人，被告邓XX系北京市西城区XX337、338号房屋的承租人。
2003年9月15日，原告孙XX与被告李XX就北京市西城区XX336号房屋签订《房屋租赁合同》，约定上述房屋的租期为三年，自2003年9月15日至2006年9月15日。合同期满后出租方如未遇特殊情况（居住地拆迁等）可顺延两年，租金每月800元，以一年方式结付。
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