（2011）一中民终字第12260号
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）一中民终字第12260号
上诉人（原审原告）李某，男，1968年6月出生。
被上诉人（原审被告）张某某，女，1963年4月出生。
上诉人李某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2011）西民初字第14040号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李某在一审法院起诉称：2009年12月25日，我与张某某签订《房屋租赁合同》1份，合同签订后，我依照合同约定向张某某交付了第一期和第二期的租金共计12万元。但是张某某在未与我协商的情况下，将自己的五条狗带入院内圈养。2011年初，我年仅14岁的女儿被张某某的狗咬伤，致使孩子放学后不敢自己回家。2011年3月27日，我妻子郝某被张某某的狗咬伤。郝某和孩子被撕咬后，产生严重精神恐惧，无法继续在承租的房屋内正常学习和生活。经协商，张某某同意解除租赁合同并退还我部分房屋租金50
000元，但不同意按合同约定计算房屋租金并承担违约责任。2011年4月11日，我将房屋交还张某某。我在市内承租房屋的目的是给孩子创造一个良好的学习和生活环境，张某某将大型烈性犬带到院内圈养，既违反了北京市关于重点管理区内养犬的规定，也违反了《房屋租赁合同》中“甲方保证乙方能够正常使用房屋”的约定，应承担违约责任。现起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求：张某某退还我房屋租金16
666.67元、押金1500元，要求张某某支付违约金5000元，诉讼费由张某某负担。
张某某在一审法院答辩称：双方在合同中约定“终止前租金按每年4000元按月计算”应为每月4000元，不是李某所述的每年4万元。李某家也养了三条狗，将他妻子咬伤的是否为我家的狗不得而知。按照年租金5万元计算，我应退还李某57
500元，我已经退还李某5万元。我们双方自愿协商解除合同，故不同意给付李某违约金。我同意退还李某押金1500元，不同意李某的其他诉讼请求。
北京市西城区人民法院经审理查明：2009年12月25日，李某、张某某签订《房屋租赁合同》，约定张某某将坐落于北京市西城区某独院内除一层东房一间外的其他房屋出租给李某使用，租赁期限为三年，自2009年12月11日至2012年12月10日。合同第四条租金及支付方式约定：4-1、该房屋年租金为5万元整；4-2、租金按年分为三期支付，第一期租金共计6万元，第二期租金共计6万元，第三期租金共计3万元，李某应当于当年1月1日前交付当期租金。4-4、“如因乙方（李某）原因提前终止本合同，终止前租金按每月5000元计算并支付甲方（张某某）5000元违约金；如因甲方原因提前终止本合同必须提前1个月通知乙方，终止前租金按每年4000元按月计算，并支付5000元违约金，乙方应于解除本合同之日起1个月内搬出，如逾期不能搬出继续按月支付房租。”合同第五条约定李某应于合同签订时付清全额保证金1500元。合同第七条约定张某某应保证李某能够正常使用房屋，并负责房屋修缮以及缴纳所涉及房产的各项税费；李某在租赁期限内保证在该租赁房屋内的所有活动均能符合中国的法律及该地点管理规定，不做任何违法之行为。合同第九条约定在租赁期限内，甲乙双方任何一方提前终止合同都需提前1个月通知，否则构成违约。合同签订后，张某某将房屋交付李某使用，李某向张某某交纳了第一期和第二期房屋租金12万元及押金1500元。2011年3月，李某妻子告知张某某，张某某家的大型犬曾将李某女儿咬伤，现又将李某妻子咬伤，如果经常发生这样的事情将无法继续租赁房屋。张某某同意与李某解除合同，并给予李某一个月的时间搬家。2011年4月11日，李某将租赁房屋退还张某某，张某某退还李某房屋租金5万元。
上述事实，有房屋租赁合同、付款凭证、诊断证明书及当事人的陈述等证据在案佐证。
北京市西城区人民法院判决认定：李某、张某某签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效合同。房屋租赁合同的标的物为房屋，张某某负有保证租赁物符合使用条件的义务。现张某某已将房屋交付李某，房屋能够正常使用。李某所述张某某饲养的大型犬咬伤其家属一事，属于侵权纠纷，并不必然导致双方租赁合同无法履行，张某某未违反合同约定的主要义务，故李某要求张某某承担违约责任，不予支持。鉴于双方已协商解除租赁合同，且李某已于2011年4月11日将房屋退还张某某，故张某某应退还李某剩余租金。按年租金五万元计算，2009年12月11日至2011年4月11日共16个月，李某应给付张某某租金66
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