（2011）一中民终字第13489号
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）一中民终字第13489号
上诉人（原审被告、反诉原告）翟某某，男，1965年8月出生。
委托代理人田健壮，男，1958年1月出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙某某，男，1969年2月出生。
上诉人翟某某因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2011）房民初字第6854号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙某某在一审法院起诉称：2008年12月15日，我将坐落在窦店镇某村的20间房屋租赁给翟某某，租赁期限为3年，即2008年12月15日至2011年12月15日，租赁费为每年45
000元。翟某某在租赁期间擅自进行装修，破坏了房屋原有面貌，并在2010年12月15日私自搬走未通知我，我多次联系翟某某未得到明确回复。为维护我的合法权益，要求：1、解除我与翟某某之间的房屋租赁协议；2、翟某某给付我2010年12月15日至2011年6月23日的租金23
486.3元；3、翟某某支付合同违约金9000元；4、翟某某恢复我的房屋原状并赔偿损失5000元；5、诉讼费由翟某某承担。
翟某某在一审法院答辩称：孙某某没有取得房屋租赁证，故双方签订的租赁合同是无效合同。我在2010年10月25日就搬出了承租的房屋并在当天将房屋钥匙交还孙某某，我不是私自搬走，整个搬家过程中孙某某及其家人均在场。租赁的房屋在我承租前就已经装修了。孙某某所述不是事实，请求驳回孙某某的诉讼请求。
翟某某在一审法院反诉称：我将房屋租金交到2010年12月30日，但在2010年10月25日搬走后孙某某未向我退还剩余租金，故反诉要求孙某某退还2010年10月25日至2010年12月30日的租金15
625元，返还剩余电费1000元。
孙某某对反诉答辩称：双方的租赁合同租赁期从2008年12月15日到2011年12月15日，按翟某某所说，他在2010年10月25日就搬走了，但双方租赁关系依然存在，翟某某不但不继续交租金，还要求退还租金和电费，是违约行为，不同意翟某某的反诉请求。
北京市房山区人民法院经审理查明：孙某某在房山区某村有北房8间和西侧两排12间。2008年12月15日，孙某某、翟某某签订房屋租赁协议。该协议约定，孙某某将上述房屋出租给翟某某经营，租赁期限自2008年12月15日至2011年12月15日，租赁费为每年45
000元，上打租，交费日期为每年12月31日前。该协议还约定，承租方不得提前解除协议，如提前解除协议，已交房租款不退，并由出租方向承租方收取剩余房租款百分之二十的违约金；出租方不得提前解除合同，如提前解除，由承租方向出租方收取剩余房租款百分之二十的违约金。在双方签订该租赁协议前，该房屋已被出租用于经营网吧。协议签订后，翟某某对承租房屋的墙面进行了粉刷，后利用承租的房屋开办网吧。翟某某按照合同约定交纳了2008年12月15日至2009年12月15日，2009年12月15日至2010年12月15日的租金共计9万元，后未再交纳过租金。2010年10月12日开始，翟某某陆续雇佣人员将网吧内的空调、电脑、桌椅等设施拆卸并搬出。2010年10月20日，翟某某经营的网吧关闭安全审计系统通信端口。2010年10月25日，翟某某将承租房屋的钥匙交还孙某某。
上述事实，有孙某某提交的房屋租赁协议、村委会出具的证明、翟某某提交的证明、证人出庭提供的证言以及当事人陈述在案佐证。
北京市房山区人民法院判决认定：双方当事人于2008年12月15日签订的房屋租赁协议，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。翟某某所述该房屋未取得房屋租赁证，未进行登记备案，该租赁协议无效的抗辩理由，不能成立，不予支持。翟某某拆卸、搬出网吧经营设备并向孙某某退还钥匙，是翟某某停止网吧经营的行为，故孙某某要求翟某某支付2010年12月15日至2011年6月23日的租金23
486.3元的诉讼请求，应予支持。孙某某要求解除房屋租赁协议的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于翟某某要求孙某某退还2010年10月25日至2010年12月30日租金的反诉请求一节，理由不足，法院不予支持。翟某某要求孙某某退还1000元电费的反诉请求，翟某某未提供证据证明，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除孙某某与翟某某于二〇〇八年十二月十五日签订的房屋租赁协议。二、翟某某于判决生效之日起十五日内给付孙某某租金二万三千四百八十六元三角。三、驳回孙某某的其他诉讼请求。四、驳回翟某某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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