（2011）沪高民一(民)再终字第3号(2)
《协议书》签订后，因上述项目仍未向政府有关部门申报，2002年7月17日，上海市房屋土地资源管理局对普宝公司作出第2220020127号行政处罚决定书，认定普宝公司在2001年10月，未经依法批准，非法占用土地33,133平方米建造仓库，建筑面积16,000平方米，该土地系普陀区桃浦镇新杨村第五、六生产队的集体土地，规划用途为建设用地，上述行为违反了法律的有关规定，对普宝公司罚款26万元整。
嗣后，因上述项目一直未申报，且由普宝公司在继续造房,2004年3月30日，上海市普陀区城市规划管理局又作出第2120040016号行政处罚决定书，认定普宝公司、真吉公司于2002年在新河南浜南侧，外环线东侧，未经法定程序调整规划专用土地用途，无证建造22,905平方米标准厂房等的行为，违反了有关法律的规定，限期五日内自行拆除上述违法建筑。
2004年5月25日，上海市普陀区城市管理监察大队作出（普）城管监限拆字（2004）001号限期拆除违法建筑决定书，认定普宝公司在外环线东侧河南浜以南擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了有关规定。责令普宝公司于2004年6月9日前自行拆除上述违法建筑物、构筑物。同月27日，上海市普陀区城市管理监察大队为上述限期拆除违法建筑决定书对普宝公司发出限期拆除违法建筑事先告知书。
2004年6月17日，上海市普陀区人民政府作出普府拆违（2004）3号通告，告知普宝公司因其未在规定的日期按拆除违法建筑决定书的内容履行，在本通告公布之日起的十天后责成有关部门强行拆除，希望违法建筑当事人自觉履行拆除违法建筑物的义务。
2004年4月、5月、7月，普陀区政府有关部门，对普宝公司所涉项目的上述外环线东侧、河南浜以南的部分建筑物、构筑物进行了强制拆除。除拆除西端南大路729弄275支弄7号房屋一幢外，因故未对其他房屋继续拆除。
另查，2004年8月23日，上海市普陀区人民法院在审理（2004）普行初字第45号普宝公司诉上海市普陀区城市管理监察大队限期拆除违法建筑决定的行政案庭审中，普宝公司自认被拆除的建筑物面积为400余平方米。
一审审理中，根据新杨公司的申请，原审法院委托上海国城房地产估价有限公司对涉案项目（现为上海市南大路729弄275支弄）所占用的土地及建造的房屋进行估价。上海市房屋土地测绘中心并对涉案项目所占用的土地及房屋的面积进行了测量。2005年7月11日和2006年1月18日先后出具了房产估价报告和房产估价补充报告，载明：涉案项目占地63.12亩，建筑面积29,890.34平方米（含已拆除的房屋建筑面积400平方米）。在原房产估价报告建筑面积单价及假设和限制条件不变的前提下，根据本案的需要，估价为方案一：以现状总建筑面积为基准估价总价格：A幢建筑面积11,850.40平方米，25幢；B幢建筑面积17,639.94平方米，39幢；已拆除建筑面积400平方米，1幢；共计29,890.34平方米，65幢，单价819.66元/平方米，总价为2450万元；集体土地使用费：以现状土地63.12亩，2.5年，2万元/亩.年，总价为315.60万元。方案二：以平均分摊基地现状63.12亩土地地上建筑物面积后取50亩土地，地上建筑物面积为23,677.39平方米（含已拆除建筑物面积400平方米），单价819.67元/平方米，总价1940.76万元；集体土地使用费，以50亩为基准，2.5年，2万元/亩.年，总价为250万元。方案三：以工厂正门（东）为基准，在厂区红线范围内由东向西延伸划分50亩土地地上建筑面积为基准调整估价价格。A幢建筑面积11,477.88平方米，24幢；B幢建筑面积13,208.04平方米，31幢；已拆除建筑面积400平方米，1幢；共计25,085.92平方米，56幢，单价819.67元/平方米，总价2056.22万元。集体土地使用费：以50亩为基准，2.5年，2万元/亩.年，总价为250万元。
上海市第二中级人民法院认为，新杨公司、普宝公司、第三人所签订的《合作协议书》、《协议书》所使用的土地，系农村集体土地。当事人在该集体土地上合作建房，既未向政府有关部门申报，亦未取得政府有关部门的审核、批准，该擅自占有、使用农村集体土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，属无效民事行为。无效的民事行为自始无效。对于无效民事行为所产生的后果，造成的财产损失，应当根据当事人在实施该行为过程中的过错责任来承担。本案履行中，新杨公司、普宝公司、第三人等明知所涉的土地系农村集体土地，但各方均未积极履行自己应尽的义务。在建房过程中，均明知政府有关部门对其违法建房已进行过处罚，仍未积极履行申报手续，并继续违法建房，故对于违法建房造成的财产损失都应承担责任。因第三人作为和普宝公司签订《合作协议书》的前一合同的主体，对于新杨公司和普宝公司签订并履行的后一《协议书》的行为是知晓的，且两份合同所涉的土地是同一块农村集体土地。故第三人应与新杨公司共同承担责任。按前述各方的过错责任，应由新杨公司、新杨村委会、新杨六队、真吉公司共同承担50％，普宝公司承担50%。因已建房屋系违章建筑，对其损失的确定，一审法院认为，对于所占用的土地，从协议各方约定“以丈量为准”，应以实际占用的63.12亩土地作为计算的基点。所建房屋的损失，普宝公司在建造过程中，虽受到政府有关部门的行政处罚，但在以后的继续建房中，新杨公司等从未提出异议，对普宝公司的继续建房各方是明知的，故应以估价报告认定的29,890.34平方米房屋的总价2450万元为准，土地使用费损失应以评估报告确定的标准，从2001年12月签订《合作协议书》算至起诉之日的3年，应为378.72万元。普宝公司另提出,评估报告确认的诉讼前被政府拆除房屋面积有误、要求计算垃圾清运费200余万元的意见，均缺乏事实依据，不予采信。用地罚金26万元,应由普宝公司自行承担。至于新杨村委会等提出的普宝公司已收取房屋租金一节，因新杨村委会等提供不出普宝公司收取房屋租金的具体内容及收费数额，法院对此不予处理。综上，上海市第二中级人民法院于2006年6月29日作出(2004)沪二中民二（民）初字第160号民事判决：一、新杨公司与普宝公司于2002年6月18日签订的《协议书》无效；二、新杨村委会、新杨六队、真吉公司与普宝公司于2001年12月8日签订的《合作协议书》无效；三、普宝公司于判决生效之日起三十日内将本案所涉的63.12亩土地归还新杨公司、新杨村委会、新杨六队、真吉公司；四、新杨公司、新杨村委会、新杨六队、真吉公司于判决生效之日起三十日内共同赔偿普宝公司经济损失1225万元；五、普宝公司于判决生效之日起三十日内赔偿新杨公司、新杨村委会、新杨六队、真吉公司土地使用费189.36万元；六、对新杨公司的其余诉讼请求不予支持。一审案件受理费148,290元、评估费80,000元，共计228,290元，由新杨公司、新杨村委员会、新杨六队、真吉公司负担114,145元，普宝公司负担114,145元。
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