（2011）沪高民一(民)再终字第8号(3)
重审判决后，浦润公司不服提出上诉。浦润公司上诉称，2004年11月3日的《协议书》第五条(2)明确约定：在纺原公司办理完征询手续时，还应委托房地产评估部门出具报告，并在评估结论明确后再付清土地出让金及相关税费等内容，与《国有资产评估管理办法》规定的“国有资产转让需经评估”是相符的，故《协议书》并不违反行政法规的强制性规定，应为有效协议。基于协议有效，上诉人有优先购买权。根据《国有资产评估管理办法》及《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，国有资产监督、管理机构才是提出转让行为“无效”的主体，故纺原公司主张协议无效等主体不适格。
被上诉人纺原公司、纺织控股公司称，纺原公司系国有企业，系争房屋为国有资产。根据国务院《国有资产评估管理办法》等规定，在转让国有资产时，应对该资产进行评估。本案当事人在签订《协议书》时没有办理申请立项、资产清查、评定估算、验证确认等手续，即自行约定转让房产，违反上述效力性强制规定，《协议书》、《上海市房地产买卖合同》均为无效，浦润公司基于合同无效，无权主张优先购买权，重审判决无误。
被上诉人利格公司称，重审仅凭纺原公司称未经评估即认定《协议书》无效，依据不足，《协议书》应为有效，上诉人在被征询意见时已明确表示不愿接受同等条件，故丧失优先购买权。
经审理查明，重审查明的事实属实。
另查明：2004年11月3日《协议书》第五条（2）约定：纺原公司在办理完毕征询程序后，利格公司应在前述时间内委托房地产评估部门出具报告并在评估结论明确后付清土地出让金及相关税费。
本院认为，本案虽因承租人的优先购买权争议引发诉讼，但首先应解决2004年11月3日《协议书》是否有效的前提问题，依据合同法第五十二条规定，因违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，合同将不具法律约束力。合同效力问题应是法院主动审查的问题，也是重审中纺原公司提出的问题。
系争房屋系国有资产。依据国务院1991年颁布的《国有资产评估管理办法》第三条规定：国有资产（其中即包含固定资产拍卖、转让等）占有单位在发生“转让”等情况时，应当进行评估；第九条规定持有国有资产评估资格证书的评估方可进行国有资产评估业务；第十二条规定：评估程序为：申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。国务院国有资产监督管理委员会、财政部于2003年联合颁布的《企业国有产权转让管理暂行办法》规定，资产评估报告应作为确定企业国有产权转让价格的参考依据；转让方应张贴转让公告公开披露转让信息，广征受让方等。上述规定均表明签订转让国有资产合同应履行必备的法定前置程序，该程序应是防止国有资产流失的强制性规定，并因涉及社会公共利益，应属效力性强制规定，违反上述规定未履行法定前置手续，擅自签订转让合同，应导致合同无效后果。本案系争《协议书》签订时未履行上述前置手续，该协议应为无效协议，其后签约方依据上述协议内容再签订的《上海市房地产买卖合同》亦为无效。
上诉人主张的优先购买权应以《协议书》有效为前提，因《协议书》无效，故上诉人要求确认优先购买权的上诉理由不能成立。上诉人提出《协议书》第五条（2）约定的“委托房地产评估部门出具报告并在评估结论明确后付清土地出让金及相关税费”的内容，应为买卖合同双方为支付土地出让金、相应税费等进行的房产移转登记时的评估，与《国有资产评估管理办法》规定的国有资产评估在程序设置、评估主体、评估目的等方面均有区别，故上诉人浦润公司以此认为《协议书》有效的上诉理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原一审案件受理费人民币145,010元、二审案件受理费人民币145,010元，共计290,020元，由上海浦润装潢有限公司、上海市纺织原料公司、上海纺织控股(集团)公司、利格有限公司各承担四分之一。重审案件受理费人民币145,010元，不再收取，已收取的予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 庆
代理审判员 姚轶捷
代理审判员 朱蔚云
二〇一二年三月二十一日
书 记 员 余厚海
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