（2012）一中民终字第5333号
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2012）一中民终字第5333号
上诉人焦某因与北京某物业管理中心（以下简称某物业）、钱某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第6356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
焦某在原审法院诉称：北京市海淀区某房屋1门102号房屋是1997年拆迁焦某的私房而回迁安置的，经产权人委托并开具房屋准住证，某物业给焦某签订了大钟寺属房屋租赁协议。2006年，有人趁焦某去外地经商不在北京之际，伪造了一个某物业的公章，伪造了大钟寺村属房屋租赁协议，同时又冒充焦某的签名，编造了一个本人焦某将坐落于北京市海淀区白塔庵金谷园小区2号楼1门102室的房产更名到钱某名下。某物业不和焦某核实真伪，就盖上了公章，侵犯了焦某的合法权益。故焦某起诉到法院：1、确认2006年2月24日“焦某将坐落于北京市海淀区白塔庵金谷园2号楼1门102房屋更名到钱某名下”，这份证明材料上原业主焦某的签名无效；2、确认2006年2月24日“本人焦某将102号房屋更名”这份证明无效；3、确认某物业与钱某的大钟寺村属房屋租赁协议无效；4、确认某物业与焦某的大钟寺村属房屋租赁协议有效。
某物业在原审法院辩称：早在1998年，焦某和我公司签订协议，焦某带着房屋买卖合同，即中大恒基签订的购房委托合同，说焦某已经卖给了钱某，于是焦某就变更为钱某，焦某于当天结算了费用，钱某也交付了费用，此后一直由钱某缴纳费用直到现在。因当时公司经办人刘刚已经去世，到底是焦某本人还是委托的其他人，现在无从得知，但是焦某和钱某之间确实是发生了买卖关系，所以我公司才出具了材料，故我公司不同意焦某的诉讼请求。
钱某在原审法院辩称：焦某所述的两个法律关系，涉案房屋使用权是否转让的问题，法律关系在上一个诉讼中已经明确判决了，不属于本案需要审理的范畴了。关于签名的问题，有人冒充焦某签名，不是事实，是焦某授意的情况下有人代签的，他是焦某的代理人，如果冒充的话是不可能通过中大恒基这样正规的公司拿到钥匙的。房屋租赁协议实际履行的问题，钱某实际履行租赁协议，长达5年之久，在这个期间里焦某没有提出异议。现在焦某属于恶意诉讼。从焦某提交的证据来看，焦某和某物业签订的协议有明确的条款，缴纳费用的情况有约定，无故拖欠空闲3个月以上，擅自改变房屋用途等的，物业公司都是有权利终止租赁合同的。焦某长期在外居住，是常年空置的，其交给女儿打理，已经违反了租赁合同转租转借给他人使用，物业公司是有权利解除的。当时物业公司也是有权终止和焦某的租赁协议的。故我不同意焦某的诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于北京市海淀区某房屋1门102号房屋（以下简称102号房屋）系焦某于1997年取得的回迁安置房，焦某享有使用权。某物业系金谷园小区的管理部门。1996年，某物业与焦某就102号房屋签订有《大钟寺村属房屋租赁协议》。
2006年2月19日，钱某之女赵某与中大恒基公司签订购房委托合同，赵某委托中大恒基公司购买102号房屋，权属性质为使用权。后赵某于2006年2月19日及24日，分三次向中大恒基公司支付了房款。2006年2月24日，某物业在一份内容为“本人焦某将坐落于北京市海淀区白塔庵金谷园小区2号楼1单元102室的房产更名到钱某名下，变更之日起所发生的房租、水电费、取暖费以及此房产所发生的一切费用，均由钱某承担。钱某需遵从物业公司的管理规定，按时交纳各项费用。”的证明上加盖印章，该证明上还注明了焦某的身份证号码。后钱某收到102号房屋钥匙并入住至今。
2011年，焦某将赵某及钱某、北京中大恒基房地产经纪有限公司诉至法院，要求确认赵某、钱某与中大恒基公司所签购房委托合同无效；赵某、钱某将102号房屋腾空交还给焦某；并要求赵某、钱某及中大恒基公司支付房屋使用费。该案在审理中，焦某否认2006年2月24日证明系其本人书写，法院委托北京明正司法鉴定中心对焦某出具的证明上焦某签字真实性进行了笔迹鉴定，鉴定结论为该签名并非焦某本人书写。法院判决认定赵某、钱某提交的证明上，焦某的签名虽经鉴定，并非焦某本人书写，但加盖了房屋管理人某物业的印章，结合结算水电、物业、租金等费用的情形，可以确定，某物业认可102号房屋承租人的变更。法院对102号房屋承租权变更予以准许，驳回焦某的全部诉讼请求。后焦某不服提起上诉，该案在二审审理期间，北京市第一中级人民法院出具（2011）一中民终字第12703号民事裁定书，认为因焦某又提出本案诉讼，故必须以本案的审理结果为依据，故裁定中止诉讼。
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