（2012）一中民终字第00616号(3)
庭审中，肖某主张侯某不履行合同并以高价将涉案房屋在北京链家房地产经纪有限公司登记出售；某公司曾以快递方式向侯某邮寄履约通知，为证明上述主张，其向法院提交履约通知、顺丰快递查询单复印件、链家房屋购买居间协议及看房确认书、链家网上售房信息及跟进对话单。侯某对快递查询单的真实性不予认可，主张履约通知因未涉及付款情况与本案无关，并表示其从未在链家登记出售该房屋，对于链家房屋购买居间协议及看房确认书、链家网上售房信息及跟进对话单的真实性不予认可并主张因肖某未按合同约定履行给付房款的义务，存在违约行为，故其有权解除双方间的房屋买卖合同且无需返还定金。
诉讼中，肖某主张衡某自始知晓其与侯某的房屋买卖行为并且参与其中，并向法院提交证人证言对其主张予以佐证。证人李瑞出具书面证言称，其曾为某公司职员，在肖某到侯某家补交定金时，侯某的妻子清点了定金。证人王宪亮出具书面证言称，其曾为某公司职员，2009年7月5日，到侯某家里补交3万元定金时，侯某一家三口都在，衡某清点定金并接收。证人王欢欢出具书面证言称，其现为某公司职员，2009年7月3日，其与同事王宪亮、李瑞及肖某夫妻共同到侯某家里签订房屋买卖合同及居间见证合同。侯某主张上述三个证人与本案第三人某公司有利害关系，对上述证言不予认可。衡某对证人证言的真实性不予认可，主张其从未见过这三个证人，证人跟某公司有利害关系。某公司对肖某提举的所有证据无异议。
就合同中付款方式的补充约定，肖某主张如春节前房本办下来，则其向侯某支付全款，侯某立即协助其办理过户手续，如果春节前房本未办下来，则其向侯某支付房款97万元，侯某将房屋交付，余下房款3万元办完过户后再支付；侯某主张应按照合同约定2009年7月3日付款，补充条款仅是对数额进行了微调，对付款时间没有改变。以上所述房屋均为同一房屋。
肖某还提交了银行账户明细单，以证明2009年8月6日，其账面余额101万余元，具有付款能力，侯某、衡某均对该证据不予认可。
一审法院判决认为：依据衡某提交的借款申请书表明，大兴区旧宫镇吉丽路6号院6号楼2层4-201房屋系经衡某同意办理的按揭贷款，且属侯某在与衡某夫妻关系存续期间购买，应属夫妻共有财产。然而，衡某虽否认其对侯某与肖某签订房屋买卖合同知情并同意，但某公司原经办人证言表明，衡某不仅知道，且在肖某付款时在场，并未提出异议。侯某、衡某虽以证人存在利害关系为由，不认可证言的真实性，但衡某不能提举充足的反证否定证人证言的真实性，且依据房屋买卖居间见证合同的约定，某公司负有见证双方钱款交接情况的责任，故对衡某不知情的主张，法院不予采信。衡某以侯某未经其同意，擅自处分夫妻共同财产，房屋买卖合同无效的主张，法院不予支持。房屋买卖合同及房屋买卖居间见证合同系当事人的真实意思表示，未违反效力性强制性规范，应确认为有效。各方应严格遵行。在房屋买卖合同中，虽约定房屋价格为102万元，已付定金7万元，签订合同时付款100万元。但又在合同中补充注明，房款价为102万元，家具家电为5万元，总计107万元。如果在春节之前房本没下来，由肖某支付侯某购房款97万元，剩下3万元作为押金，过完户后由肖某支付给侯某。上述约定，已改变了签约时一次性付清全款的约定，应视为对原合同条款的变更。依照变更后的约定，除已付房款外，97万元的支付应当视侯某房屋产权证发放情况，确定肖某向侯某付款的时间。因此，签约之时，无法确知房屋产权证的发放时间，也即不存在应当在签约时一次性付清全款的情形。况且，2009年8月12日，在侯某尚未取得房屋产权证时，肖某与侯某签署首付款确认函，确认侯某收到肖某购房首付款15万元。侯某以行为表明对合同条款变更的确认。侯某主张合同仍为一次性付清房款，法院不予采纳。侯某取得房屋产权证后不久，双方即因合同的履行产生争议，肖某随即通过在侯某家张贴履约通知、报警、起诉等方式，表明了其继续履行房屋买卖合同的意愿。在此期间，没有证据表明侯某愿意履行合同，并采取相应的行动，故应认定侯某违约。肖某要求继续履行房屋买卖合同，交付房屋及家具家电，并由侯某履行办理房屋过户手续，由其支付价款的请求，法院应予支持。本案争议的焦点是房屋买卖合同的效力及履行与否，由于侯某的行为，房屋尚未交付肖某并办理过户手续，肖某尚未得到房屋，故衡某称肖某不符合善意取得条件的主张，显然不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、肖某于本判决生效后十五日内向侯某支付购房尾款及家具家电款八十五万元；二、侯某于本判决生效后十五日内将其名下位于北京市大兴区旧宫镇吉丽路6号院6号楼2层4-201室房屋过户至肖某名下，并将该房屋及物品清单所列家具家电交付肖某，房屋过户产生的所有税费由肖某、侯某各自依照国家规定缴纳；三、驳回侯某的反诉请求；四、驳回衡某的全部诉讼请求。
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