(2012)浙温行终字第19号
浙江省温州市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2012)浙温行终字第19号
上诉人(原审被告)某市房产管理局。
法定代表人陈某，副局长（主持工作）。
委托代理人傅某，某市房产管理局工作人员。
委托代理人应某，浙江玉海律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)钱甲，男，1980年9月29日出生，汉族，公民身份号码***。
委托代理人苏某，浙江时代商务律师事务所律师。
委托代理人周某，浙江时代商务律师事务所实习律师。
被上诉人 (原审原告) 杨某，男，1965年3月23日出生，汉族，公民身份号码***。
委托代理人孙某, 浙江安瑞律师事务所律师。
原审第三人钱乙，男，1957年8月3日出生，汉族，公民身份号码***。
上诉人某市房产管理局(以下简称某房管局)、钱甲因诉杨某房屋行政登记一案，不服瑞安市人民法院（2011）温瑞行初字第41号行政判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月7日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人某房管局的委托代理人傅某、应某、上诉人钱甲及其委托代理人苏某、被上诉人杨某的委托代理人孙某、原审第三人钱乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1995年8月2日，第三人钱乙取得坐落于龙华路46号二间房屋的土地使用权登记，东面与原告杨某相邻，以墙中为界。2002年3月26日，原告杨某取得坐落于龙华路44号房屋的土地使用权登记，西面与第三人钱乙相邻，界线位置外墙壁。诉争房屋坐落在上述两处房屋之间（房屋所有权登记时将门牌登记为龙华路46号）。2010年3月11日，第三人钱乙与钱甲签订《房产买卖协议书》，将诉争房屋作价80000元转让给钱甲。2010年4月12日，第三人钱乙向某市国土资源局申请诉争房屋占用土地的使用权登记，并提交了由其本人出具，有某市某镇某村村民委员会、某市某镇某办事处签署情况属实并盖章的请求报告，同时提交没有注明四至情况的用地权源证明。事后，某市国土资源局对诉争房屋占用的土地进行地籍调查，确认诉争房屋占用的土地东面以原告房屋西墙墙中为界，但制成的《地籍调查界址确认表》上没有相邻的原告签字确认，却由他人代签“钱玉林”。2010年5月8日，瑞安市人民政府向第三人钱乙颁发瑞集用（2010）第200-0431集体土地使用证。同年7月21日，第三人钱乙向被告提出对诉争房屋的所有权登记申请，并提交了私房所有权具结书、土地使用证及没有原告签名盖章的《房屋四面墙界申报表》等材料。被告经审核确认诉争房屋属第三人钱乙所有，确定东面与“钱玉林”共墙，并于2010年7月29日将诉争房屋所有权登记给第三人钱乙名下。2010年8月17日，第三人钱乙和钱甲以房屋买卖事由向被告提出办理诉争房屋所有权转移登记申请，被告对俩第三人进行询问，并对其提交的材料作了审核，于2010年9月3日作出被诉具体行政行为。2011年4月13日，原告提出行政诉讼，请求确认瑞安市人民政府向第三人钱乙颁发瑞集用***号集体土地使用证的具体行政行为违法；2011年6月1日，原告起诉请求确认被告将诉争房屋的所有权登记给第三人钱乙的具体行政行为违法。瑞安市人民法院于2011年6月29日作出的（2011）温瑞行初字第29 号行政判决及于2011年9月15日作出的（2011）温瑞行初字第42号行政判决，均支持了原告的诉讼请求，并均已发生法律效力。
原判认为：作为被诉具体行政行为主要依据的前手房屋所有权登记行为因事实不清、证据不足已经瑞安市人民法院生效的行政判决确认违法，被诉具体行政行为也属违法。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产物权的善意取得，要符合“受让人是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产已经登记”的条件。不动产的物权只有已经登记才为受让人取得，上述法律规定中的“转让的不动产已经登记”要符合出让人向不动产登记机关申请不动产物权转移登记（取得登记的善意）的有效登记（实际取得）的要求。本案第三人钱甲虽取得诉争房屋的所有权登记，但该诉争房屋的东面墙的土地使用权早已登记在原告名下，作为被诉具体行政行为的前手登记行为的权源依据的瑞集用***号集体土地使用证因与原告房屋的土地使用证存在冲突，即原告的西墙的土地使用权重复登记，已被生效行政判决确认违法，根据一物一权的原则，第三人钱乙、钱甲客观上自始至今不能取得诉争房屋东边半条墙（即原告房屋西墙的西边半条墙）的物权。因此，被告辩称第三人钱甲已善意取得诉争房屋的所有权没有事实和法律依据，被诉具体行政行为应予以撤销。据此判决：撤销被告某市房产管理局于2010年9月3日将坐落于某市某镇某村龙华路46号房屋所有权转移登记给第三人钱甲名下的具体行政行为；被告某市房产管理局向第三人钱甲核发的瑞安市房权证瑞（房）字第214315号房屋所有权证作废。
上诉人某房管局诉称：一.钱乙房屋所有权登记行为虽被生效判决确认违法，但与被诉行政行为是两个不同的、独立的具体行政行为，被诉行政行为作出时所依据的钱乙房屋权属证书尚合法有效，出让方房屋登记行为违法并不必然导致受让方房屋登记行为违法而被撤销。二.原判对上诉人钱甲是否善意取得诉争房屋直接作出认定，而没有向当事人释明应通过民事诉讼先行审理，违反最高人民法院《关于审查房屋登记案件若干问题的规定》第八条内容。即使被诉行政行为因诉争房屋东边半墙重复登记而有瑕疵，但由于上诉人钱甲已善意取得诉争房屋所有权，被诉登记行为也不能被撤销，应由上诉人某房管局根据《房屋登记办法》第七十五条规定予以更正登记。三.被诉行政行为作出时权源依据合法，证件材料齐全，适用法律正确，程序合法，上诉人已尽到审慎审查职责。综上请求撤销原判，驳回杨某的诉讼请求。
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