（2011）深宝法民三初字第487号(3)
经查，深圳市宝安区龙华街道办东源阁A区l栋A座X单元(6／7)10单位房产登记权利人为被告丁某媛，至今仍处于抵押状态。
上述事实，有经庭审举证、质证的房地产证、《房地产买卖合同》、收据、二手楼成交费用表、户籍证明、无婚姻登记记录证明、《贷款承诺书》、银联缴费凭证、《使用EPS划转二手楼监管资金确认书》、《地址确认书（卖方）》、《履约催告函》、深圳同城速递业务详情单、同城限时投递情况单、履约督促函、同城速递查询结果、委托书、事业型收费统一票据、收款收据、《二手楼资金监管协议》等证据以及当事人庭审陈述笔录为证，本院予以认定。
本院认为，原告雷某涛与被告丁某媛于2010年12月26日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。对于合同的履行，原被告主要存在如下两个争议，本院逐一认定如下：
（一）原告支付首期款问题。被告对《房地产买卖合同》中“原告应于签署本合同之日起60日（含当日）付清首期房款人民币350000元（不含已付定金）”的约定有异议，认为其中“签署合同之日起60日”是在“签署合同之日起33日”基础上涂改形成的，双方真实意思是“签署合同之日起33日”。庭审中，本院核对原告、被告以及第三人当庭提交的《房地产买卖合同》原件后，发现该合同一式三份，系手填复写纸形成，在“签署合同之日起60日”位置涂改痕迹一式三份均一致，据此可判定，将“签署合同之日起33日”修改为“签署合同之日起60日”是双方当事人的一致意见，系双方自由意志的表示，应予以尊重，被告认为原告应于“签署合同之日起33日（含当日）内付清首期房款人民币350000元（不含已付定金）”，缺乏依据，本院不予采纳。按照双方约定，原告应在2011年2月26日之前付清350000元首期款，该款项虽然可以在银行贷款承诺函出具后，根据银行承诺贷款数额予以调整，但在该承诺贷款数额确定前，该350000元即为原告应当支付的准确数额；原告虽然在2011年2月21日即将人民币325000元转入双方指定的银行“二手楼交易资金监管账户”，但金额并不足350000元，直到银行《贷款承诺书》确定贷款额为人民币940000元，才补足该首期款（940000元+325000元+20000元=1285000元）。
（二）被告赎楼问题。由于涉案房产处于抵押状态，被告应将其赎出方能转让过户。被告虽然如期办理了赎楼公证委托手续，但时至今日，该房产仍然未能注销抵押，按照《房地产买卖合同》约定，被告应委托担保公司担保赎楼不成的，须在合同签订之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，被告既未能委托担保公司赎楼成功，亦未能自行赎楼，其行为已经违反了合同约定。
根据《房地产买卖合同》的约定，以签订合同为起始日，被告赎楼最长期限为40天，原告支付首期款最长期限60天，由此可见，被告赎楼义务应于原告首期款义务前履行完毕，属于在先义务，被告在赎楼期限届满后，迟迟未能赎楼，作为后履行一方，原告未足额支付首期款并不构成违约。因此，被告关于原告违反首期款支付义务的主张不成立，其要求没收原告所付定金的诉求，本院不予支持；被告未能如约赎楼，并导致《房地产买卖合同》无法继续履行，已属根本违约，原告诉请解除《房地产买卖合同》合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告收取的定金人民币20000元应如数返还给原告；其中由第三人保管的“交房保证金”5000元，第三人负责退还原告，被告对此承担连带清偿责任。由于被告违约，按照合同约定，原告有权要求被告支付房产转让价百分之二十的违约金，考虑到原告并无证据证明其存在与该额度违约金相符的损失，本院酌定由被告支付房产转让价百分之十五的违约金即人民币192750元（1285000元×15%），以更公平合理地体现违约金补偿与惩罚的双重功能。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告于2010年12月26日签订的《房地产买卖合同》。
二、被告应向原告返还定金人民币20000元；其中由第三人保管的人民币5000元，第三人负责退还原告，被告对此承担连带清偿责任。
三、被告应向原告支付违约金人民币192750元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
五、驳回被告的反诉请求。
以上第二、三判项，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费人民币2728元，反诉受理费人民币75元，均由被告负担，上述费用原被告已分别预交。
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