（2011）深宝法民三初字第1432号(2)
经审理查明：2011年3月10日，原被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将深圳市宝安区西乡街道宝源路西南侧的阳光海湾花园8栋X座X房转让给原告，转让价款为人民币1720000元，定金为人民币5万元。原告在本合同生效之日起当日内向被告支付2万元，在本合同生效之日起7日内再向被告支付定金人民币3元；除定金以外的购房款原告向银行抵押贷款支付，原告于2011年5月30日前支付首期款（以银行贷款承诺书为准）至双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管帐号中，并于当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料；该房地产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签订本合同之日起六日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的相关手续；被告应于2011年4月10日将该物业交付给原告；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。合同备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）约定：双方一致同意于2011年4月10日由被告交楼给原告使用，否则属于被告违约；双方一致同意若原告一次性付款的情况下原告同意在被告交楼前支付人民币50万元给被告；双方一致同意若原告个人原因导致无法履行该合约，被告同意原告指定他人作为产权人并办理相关产权转移登记手续。
当日，原告向被告支付了购房定金人民币2万元；2011年3月14日，原告向被告支付了购房定金人民币3万元。
2010年12月22日，被告出具委托书，就被告所有的深圳市宝安区西乡街道宝源路西南侧的阳光海湾花园8栋X座X房，委托深圳安X融担保有限公司、张某等人为代理人，自2011年3月14日至2013年3月13日期间以被告的名义办理赎楼贷款、还清银行欠款、办理上述房产的银行按揭和贷款手续，代为签署《房地产买卖合同》、领取《房产证》并收取售楼款等。
2011年5月6日，原告向被告发出履约催告函，称双方签订合同后，被告没有按合同约定于2011年4月10日将涉案房产交付给原告，要求被告在三日内履行交房义务；同时要求被告协助原告申请按揭银行所需被告资料及相关材料并签署按揭银行要求的法律文件。该邮件上的地址为原被告双方交易的房产地址，并留下了被告的手机号码，但快递公司多次派送，被告不接电话，地址有误，因而没有送达。
2011年5月11日，被告将涉案房产转让给他人，并办理了过户登记手续。
2011年6月1日，原告向被告发出履约催告函，称双方签订合同后，被告没有按合同约定于2011年4月10日将涉案房产交付给原告，已经构成严重违约；同时要求被告协助原告申请按揭银行所需被告资料及相关材料并签署按揭银行要求的法律文件，与原告共同去银行办理资金监管和按揭贷款申请手续。该邮件上留下了被告的手机号码，但快递公司多次派送没有送达。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、《公证书》、《委托书》、发票、房产证、《客户告知书》、收条、收款收据、《房地产估价报告》、产权资料电脑查询结果表、《履约催告函》、快递回单；被告提交的通话记录清单、居住信息查询等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告根据合同的约定支付了定金，但被告没有按照合同约定的时间交付涉案房产，并且在合同约定的原告申请银行按揭日期之前将涉案房产转让给他人，并已经办理过户登记手续，造成合同无法履行，被告的行为已经构成违约，故原告诉请解除双方签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。由于被告的违约行为造成合同解除，被告应当承担违约责任，被告应当将其向原告收取的定金人民币50000元返还给原告，同时向原告支付违约金。原告根据合同约定请求被告支付房地产总价款百分之二十的违约金人民币344000元，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调低至人民币258000元。
被告辩称原告应当于2011年4月10日前支付首期款50万元，存在违约行为。合同约定除定金以外的购房款原告向银行抵押贷款支付，支付首期款的时间为2011年5月30日前，合同备注约定双方一致同意若原告一次性付款的情况下原告同意在被告交楼前支付人民币50万元给被告。因此原告向被告支付首期款的方式为银行按揭，只有原告提出一次性付款的情况下才于交楼前向被告支付人民币50万元，但原告从未主张一次性付款，故原告没有于2011年4月10日前支付首期款50万元的义务，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。
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