（2012）深宝法民三初字第427号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第427号
原告深圳市凯X物业管理有限公司。
法定代表人郭某东，总经理。
委托代理人佟某志、王某清，该公司员工。
被告王某雨，男。
原告深圳市凯X物业管理有限公司诉被告王某雨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘光耀独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人佟某志、被告王某雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，深圳市宝安区双X花园业主委员会，经业主大会通过于2004年8月28日与深圳市凯X物业管理有限公司签订了《物业管理合同》，该合同符合法定程序规定，并已于2004年9月1日合法生效，按《物业管理合同》第七条第一款的规定，深圳市宝安区双X花园的物业费用为：住宅每月每平方米建筑面积0.5元，商业每月每平方米建筑面积1.2元，别墅每幢每月250元；专项维修资金每月每平方米建筑面积0.15元。深圳市宝安区双X花园35栋40X号，业主名称王某雨。面积为87.1平方米，性质属于住宅，根据合同条款的规定，应每月向凯X物业管理处交纳管理费43.6元（87.1×0.5）、专项维修资金13.1元（87.1×0.15），但该业主自2006年8月1日开始就拖欠凯X物业公司物业管理费与专项维修资金直至2011年10月长达63个月之久的时间。经管理处的员工多次催交，但该业主一直未交。已经拖欠应缴费用3566.7元（43.6+13.1）×63，该业主至今未缴费的行为，导致凯X物业公司无法保证正常的收入来源用于维系公司的运转，造成了很大的困扰，并侵害了全体业主的利益。根据以上事实，该业主应当严格履行《物业管理合同》约定的付款义务，该业主拖欠物业管理费以及专项维修资金的行为已经违反了《物业管理条例》第四十二条的规定及《物业管理合同》第七条的规定，应当支付拖欠的管理费和专修维修资金。并按《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第四十三条规定，按日加收千分之三的滞纳金，截至2011年10月31日合计326.9元（56.7×3/1000×1922天）。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告按照《物业管理条例》第四十二条和《物业管理合同》第七条的规定，交纳管理费和专项维修资金，由2006年8月至2011年10月共3566.7元，并按《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第四十三条规定，按日加收千分之三的滞纳金326.9元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，被告在深圳市宝安区双X花园35栋40X号房产，已经于2010年8月转让并办理产权过户手续，2010年8月起的物业管理费及其他费用，被告无缴费义务。从原告向宝安区人民法院起诉之日（以法院《受理通知书》时间为准）倒推两年，该两年内且产权人为被告的时间段，被告有缴费义务。该两年外的物业管理费及其他费用，原告从未向被告催收，已过诉讼时效。原告无权向被告主张滞纳金。《物业管理合同》无关于滞纳金的约定。《深圳经济特区物业管理行业管理办法》不适用于本案。宝安区原不属于深圳经济特区范围。2010年7月1日“撤关”后，宝安区才属于深圳经济特区。《深圳经济特区物业管理行业管理办法》在撤关前只适用于“关内”，本案纠纷发生于撤关前，依法不应适用《深圳经济特区物业管理行业管理办法》。原告管理的双X花园，管理特别差，被告要求法院判决被告不交或少交管理费及相关费用。双龙花园在原告的管理下，治安差，时有失窃、打人等现象；消防水龙头经常无水，存在严重的治安、消防隐患，原告无权足额收取管理费。正是因为原告管理差，才不敢向业主催交管理费。请求法庭依法判决。
经审理查明，2004年8月28日，原告与深圳市宝安区双X花园业主委员会签订了一份《物业管理合同》，约定：深圳市宝安区双X花园业主委员会委托原告对双X花园实行专业化、一体化的物业管理，合同期自2004年9月1日起至2009年8月31日止；服务费收费标准：住宅每月每平方米建筑面积0.5元，商业每月每平方米建筑面积1.2元，别墅每幢每月250元；房屋本体维修基金每月每平方米建筑面积0.15元。
上述合同期满后，双X花园的物业服务工作仍由原告提供。
另查，被告于1994年购买了深圳市宝安区西乡街道共乐村龙X花园龙华楼40X号，面积为87.1平方米，用途为住宅。2010年9月2日，涉案房产登记过户至案外人名下。
再查，原告为具备一级资质等级的物业服务企业。原告于2012年2月21日向本院提起本次诉讼。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的物业管理合同、龙腾社区居委会证明、产权电脑查询信息结果表、被告提交的报警回执、深圳市二手房买卖合同、电脑产权信息查询结果表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告为被告的房屋提供了物业管理服务，则被告应向原告支付物业管理服务费及本体维修基金。但原告请求人民法院保护其权利应受到诉讼时效的限制，原告在被告未支付相关费用时即应知道其权利受到侵害，但原告于2012年2月才向本院提起诉讼，而原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故自起诉之日起倒推两年即2010年2月之前的费用已经超过诉讼时效，故对原告要求被告支付2010年2月之前费用的诉讼请求本院不予支持。另外，涉案房产已于2010年9月2日过户至案外人名下，此时被告已不是涉案房产的业主，不应承担相关费用，故对原告要求被告支付2010年8月之后相关费用的诉讼请求本院亦不予支持。但被告应支付2010年2月至2010年8月的物业管理服务费、本体维修基金，对该部分的诉讼请求本院予以支持。经计算，2010年2月至2010年8月的物业管理服务费304.85元、本体维修基金91.46元。原告与被告没有直接合同关系，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
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