（2012）深宝法民三初字第278号(2)
被告一答辩称，一、原告不具有诉讼主体资格。被告一处理自己名下的宅基地属于正常的民事行为，确定夫妻共同财产是另外法律关系。二、按照涉案土地登记是被告一一个人名下，其和被告二发生的宅基地的转让是经过宅基地的村委同意，依法进行转让，不存在恶意串通行为。村里面处分宅基地不受其他组织和个人的干涉，这种民事行为被告一有权利来充分履行。
被告二答辩称，一、原告与本案没有直接利害关系。主体不适格，请求法庭依照民事诉讼法第108条的规定，驳回其起诉。根据（2011）深宝法民三初字第229号民事裁定书和（2011）深中法民五终字第2605号民事裁定书都共同认为：对原告是不是共同产权人的问题不予确认。原告无权对本案的转让合同提出异议。二、在本案中，没有房地产转让协议，只存在转让协议书。原告称以55000元的价格购买地皮，其购买的是使用权而不是所有权。该宅基地是在村委的同意下，村委在行使自己对自己的土地使用权的处分权，并且已经行使过了。没有理由认为村委的行为是违法的，因为其是权利人。在本案中，没有证据显示罗某妹在收到被告二150万元后独占。并且罗某妹否认该财产是夫妻共同财产。原告即使认为该150万元是夫妻共同财产，也应当在解除婚姻关系时提出，在夫妻关系存续期限要求占有、享有，于法无据。且村里的土地所有权人处分其土地使用权这一点不在人民法院受理案件的范围内。三、对于被告二，本案属于土地使用权含地上建筑物转让纠纷，争议的焦点转让标的物物权是否归夫妻共同所有。第二个焦点是如果属于夫妻共有财产，罗某妹一人签订的转让协议是否有效，被告二认为有效或者效力待定。理由如下：1、本案的核心证据是两个许可证，从这两份证据看都只有罗亚妹一人的名字，该土地所有权属于罗亚妹一个人所有，原告对该土地所有权不享有权利，即使属于夫妻共同财产，也不能对抗第三人。现在已经经过所有权人同意，由罗某妹转让给被告二，是合法有效的。2、即使该权益属于原告和罗某妹共有，但是由于没有原告的名字，所以罗某妹的行为属于表见代理。被告二有理由相信罗某妹有权。被告二没有义务知道或者应该知道该权利是夫妻共同或与其他人共同。三、被告二如数支付了150万元的转让对价，明显属于善意第三人，原告称总投资110万元，所以不存在恶意串通的问题。四、被告二与原告、罗某妹素不相识，被告二经朋友介绍，多次看过房。但原告称在该房屋内居住，又称不知情是违反常理的。综上，由于原告的主体资格待定，诉请和理由没有法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于深圳市宝安区公明街道新围村三村一巷X栋的房屋是2003年至2004年间兴建的，所占用土地为村集体土地。涉案房屋未取得房地产证，亦未申报历史遗留问题。
2010年12月15日，两被告签订了《转让协议书》一份，约定：被告一将位于深圳市宝安区公明街道新围村三村一巷X栋房屋所有权及土地使用权的一份额转让给被告二，该房建筑面积为1130平方米。
另查，原告与被告一于2001年2月21日在高州市沙X镇政府登记结婚。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的转让协议书、结婚证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，涉案房产用地为农村集体土地，被告一将集体土地上的房产出售，违反了法律法规的强制性规定。因此，两被告签订的《转让协议书》为无效合同。原告要求确认两被告签订的《转让协议书》无效的诉讼请求依法有据，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
被告罗某妹与被告周某亮签订的《转让协议书》为无效合同。
本案受理费人民币14700元，由两被告负担。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 光 耀
人民陪审员 杨 江 河
人民陪审员 利 庆 君
二○一二年三月二十七日
书 记 员 鲁 丽 莉
附本案相关法律条文如下:
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
总共3页
[1] 2
[3] 上一页 下一页