（2011）深宝法民三初字第616号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第616号
原告袁某飞，女。
委托代理人颜某丹，广东圣X律师事务所律师。
被告彭某，女，。
委托代理人陈某凯、周某红，广东财X东方律师事务所律师、实习律师。
原告袁某飞诉被告彭某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘妍独任审理，于2011年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜某丹、被告本人及其委托代理人陈某凯、周某红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年12月29日与被告签订了《深圳市二手房预约买卖合同》(合同编号为N0 503300839X)，合同约定原告向被告购买位于深圳市宝安区西乡街道兴业路湾上六座花园2栋X房屋，房屋产权证为深房地字第500043197X号，建筑面积为84.78平方米，总房价为人民币1390000元人民币。合同签订后，原告依约于签订合同当日向被告支付了定金人民币玖万元整，并于2010年12月31日支付了首期款人民币300000元整至双方约定的银行监管账户华X银行股份有限公司深圳分行账号4530202001010985545X。
2011年1月24日，华X银行股份有限公司深圳分行出具了《个人二手房按揭贷款承诺书》。但是，虽经原告多次催促，被告却迟迟未履行卖方的赎楼义务，并于2011年3月30日分别向被告的赎楼银行兴X银行和担保公司以及原告贷款银行华X银行发出《声明书》，取消(2010)深证字第19876X号委托公证书中的所有委托授权，拒绝继续履行合同。鉴于此，居间方深圳市家X顺房产交易有限公司于2011年4月6曰代表原告向被告发出了《催告函》，要求被告于2011年4月12日之前撤销所做的《声明书》，继续履行买卖合同，但被告仍未继续履行买卖合同。
原告委托律师于2011年4月12日向被告发出要求继续履行合同的催告律师函，被告于2011年4月16日向原告及其委托律师回复，单方解除合同，构成根本性违约，损害了作为守约方的原告的利益。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，且原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》第十二条明确约定 “如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20％的违约金或承担定金罚责”，原告要求被告支付转让总价款20％的违约金有合同依据。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》（合同编号为NO503300839X）；2、被告向原告返还已支付的定金人民币90000元；3、被告向原告支付转让总价款20％的违约金人民币278000元；4、判令被告承担本案诉讼费用及财产保全费。
被告答辩称，答辩人解除合同是因不可归责于当事人双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行，答辩人应当承担的法律责任是将收受的定金返还被答辩人。被答辩人隐匿了部分事实，关于涉案房屋完整的交易过程如下：1、2010年12月29日双方签订《深圳市二手房预约买卖合同》；2、2010年12月30日答辩人签署了委托深圳市不X产担保有限公司、刘某晴、许某坤、李某、陈某等担保公司工作人员、中介公司工作人员办理包括赎楼手续在内的所有房屋买卖过户的全权委托书，并办理了公证；3、2011年1月6日答辩人、被答辩人、华X银行签订三方的《二手房交易资金监管协议》，资金监管协议的有效期为2个月，有效期至2011年3月6日。（注：双方签订的《深圳市二手房预约买卖合同》约定被答辩人应于2010年12月31日将30万元首期款存入资金监管帐户，而实际上被答辩人迟延至2011年1月6日才存入首期款）；4、2011年1月6日，兴X银行深圳中心区支行受理了答辩人的代理人刘某晴于2010年12月31日提交的《预约还款申请》，其中申请回执里明确记载“请您2011年2月10日之前确保帐户有足够金额扣划本息。如扣款当日余额不足，本次申请取消，请重新预约”；5、2011年1月24日，华X银行向被申请人（原告）发出《个人二手房按揭贷款承诺书》。承诺当条件符合时，向申请人（原告）发放100万元的贷款，并直接将其中的775000元划至深圳市不X产担保股份有限公司帐户，余下225000元划至答辩人彭某帐户；6、2011年2月10日，华X银行承诺的贷款未能划至担保公司帐户，兴X银行无法在扣款日扣款，因而提前还款的赎楼手续未能完成；7、2011年3月6日，答辩人、被答辩人、华X银行签订三方的《二手房交易资金监管协议》，资金监管协议的有效期限届满，买方帐户里的30万元首期款资金已不在银行的监管之下；8、2011年3月30日，鉴于华X银行承诺的贷款一直不能发放到负责办理赎楼手续的深圳市不X产担保股份有限公司帐户，导致赎楼手续一直不能办妥，而且《二手房交易资金监管协议》的监管期限已届满，30万元首期款已不在监管状态，答辩人的交易安全再无法得到保证，因而答辩人取消了（2010）深证字第19876X号委托公证书中的所有委托授权；9、2011年4月16日，答辩人函告被答辩人解除《深圳市二手房预约买卖合同》。被答辩人在诉状中称：在获得华X银行出具了《个人二手房屋按揭借款承诺书》后“虽经原告多次催促，被告却迟迟未履行卖方的赎楼义务。”而事实上是：自从2010年12月30日办理了对担保公司、中介公司及其员工的授权公证后，答辩人就没有能力对赎楼等过户手续的办理过程施加任何影响，既不能加快也不能停止赎楼手续的办理。因为房屋买卖、赎楼、过户等手续都已经公证委托交由担保公司、中介公司全权办理，且答辩人手上仅有一份《深圳市二手房预约买卖合同》，其余资料均在担保公司、中介公司手中。因而根本不存在“被告迟迟未履行卖方的赎楼义务”这样的事实。答辩人在华X银行出具《个人二手房屋按揭借款承诺书》后，一直催问担保公司、中介公司赎楼手续何时能办妥，但得到的答复都是要等华X银行的贷款到担保公司帐户才能办妥赎楼手续，而华X银行却一而再、再而三地拖延放款。面对华X银行一直无法落实贷款及交易资金失去银行监管保障的情况，双方签订的《深圳市二手房预约买卖合同》已不可能在可预料的期限内安全地完成。为保障自身的合法权益，答辩人唯一能作的就是到公证处办理取消（2010）深证字第19876X号委托公证书中的所有授权委托。
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