（2011）深宝法民三初字第616号(2)
即使答辩人应当承担根本违约责任，被答辩人请求的违约金过高，应当根据被答辩人的实际损失酌减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被答辩人在诉状中请求的278000元的违约金明显高于被答辩人的实际损失。人民法院应当根据被答辩人一方所能证实的实际损失为依据，调整违约金的数额。
经审理查明，2010年12月29日，原告作为买方、被告作为卖方，双方签订《深圳市二手房预约买卖合同》，合同约定买方购买位于深圳市宝安区西乡街道兴业路湾上六座花园2栋X房屋（产权证为深房地字第500043197X号），建筑面积为84.78平方米，总房价为人民币1390000元人民币。定金人民币9万元由买方在签订合同当日向卖方支付；买方须于2010年12月31日前将首期款人民币30万元支付至双方约定的银行监管账户；涉案房产处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼的，卖方须于签订合同之日起3日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20％的违约金或承担定金罚责。
2010年12月29日，原告向被告支付了定金人民币9万元，被告向原告出具了收款收据。
2010年12月30日，被告办理了委托担保赎楼的公证手续，公证书编号为（2010）深证字第19876X号委托公证书。
2010年12月31日，原告将首期款人民币300000元存入华X银行股份有限公司深圳分行账号4530202001010985545X。2011年1月6日，原被告签订《二手房交易资金监管协议》，约定上述账户为双方交易资金监管帐户。被告当庭确认原告未迟延支付首期款。
2011年1月24日，华X银行股份有限公司深圳分行向原告出具了《个人二手房按揭贷款承诺书》。
2011年2月25日，深圳市宝安区地方税务局西乡税务所向原被告出具证明，认定双方已实际发生房屋交易行为。
2011年3月30日，被告分别向赎楼银行兴X银行和担保公司以及原告贷款银行华X银行发出经公证的《声明书》，声明取消(2010)深证字第19876X号委托公证书中的所有委托授权。
2011年4月6日，居间方深圳市家X顺房产交易有限公司代表原告向被告发出了《催告函》，要求被告于2011年4月12日之前撤销所做的《声明书》，继续履行买卖合同。
2011年4月12日，原告委托律师向被告发出《催告继续履行合同律师函》。
2011年4月16日，被告向原告及其委托律师发出《回复函》，要求解除合同。
上述事实，有原被告的当庭陈述、原告提供的《深圳市二手房预约买卖合同》、中X银行转帐记录、收款收据、公证委托书、华X银行深圳分行同城支付结算（贷记）凭证、《二手房交易资金监管协议》、《深圳市地方税务局税务文书资料受理回执》、《房屋交易时间认定证明》、《声明书》、《个人二手房按揭贷款承诺书》、《催告函》及顺丰速运公司快递回执、《催告继续履行合同律师函》、《回复函》、录音资料、证人证言及被告提供的公证委托书、《个人二手房按揭贷款承诺书》、《预约还款申请回执》、（2011）深证字第4968X号公证书等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告如约支付了定金并将首期款支付至双方约定的银行监管账户，且取得了银行的贷款承诺函，原告已完全履行了己方的合同义务；而被告取消所有授权委托致使赎楼手续无法进行是导致合同无法继续履行的根本原因，被告的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告辩称因华X银行的贷款迟迟未能打到担保公司的帐户导致赎楼手续无法完成，且银行对首期款的监管已到期，被告无法确认首期款是否仍处于监管状态，故被告有权取消所有授权委托并单方解除合同，本院认为银行未能及早放贷并不构成被告取消所有授权委托的的理由，被告无权单方解除合同，被告的辩解理由缺乏事实依据及合同依据，本院对此不予采信，故原告根据合同约定请求解除合同并选择要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。被告主张约定的转让总价款20％的违约金过高并请求法院予以调低，本院认为，考虑到合同的履行情况及预期利益等因素，且原告未向本院提供其因被告的违约行为而导致的实际损失的证据，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付违约金人民币200000元。
关于原告要求被告返还定金人民币90000元的诉讼请求，因合同已解除，担保定金已无保留的必要，被告应如数返还原告给付的定金，本院对原告的该主张予以支持。
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