（2010）深宝法民三初字第966号(2)
二、双方签订一份补充协议书，约定房屋一至三层一部分给予原告使用，原告使用的房屋不属于被告租赁的范围。同时，在商场第一层抽出一间20平方米的铺位给原告开体育彩票店，租金由被告收取。一楼外摊位中留三个摊位给以前租赁过此摊位的老顾客，租金由被告收取。由被告负责商场内部装修，房屋底楼外围工程由原告负责（包括一楼外面瓷砖）于2008年10月25日前完工，另由原告补回卷闸门差价给被告（按每平方米65元计）。村委会要求被告聘请治安员一名，工资1800元/月，由被告支付。
三、2010年2月4日被告向原告出具一份保证书，承诺2009年11月份、12月份的租金于2010年2月13日付清，否则停水停电。2010年2月25日被告向原告出具一份保证书，2009年11月份、12月份及2010年1月份2月份的房租水电费于2010年3月2日支付40000元，其余的自2010年3月2日起每天支付3000元，星期六、日支付5000元，不得拖欠超过2天，否则停水、停电、封门处理。
四、双方签订一份协议保证书载明，2009年11月份至2010年4月30日被告拖欠房租水电费共计331960元，被告承诺先支付房租100000元，2010年4月21日至2010年5月30日作为被告最后的清货时间，被告承诺清货期内付清所拖欠的2009年11月份至2010年4月30日的房租、水电费，若被告在2010年5月30日前仍未付清所拖欠的房租、水电费，原告有权终止原租赁合同，收回商场，被告应立即自动撤出商场，并无权干涉商场内的固定资产（包括设备、货架、装修、水电、消防安装等）。
五、2010年5月30日，原、被告就房屋租金事宜到深圳市宝安区大浪街道浪口社区工作站调解，达成调解书。根据调解书约定，被告共欠原告租金、水电费285000元，被告于2010年5月30日前支付30000元，2010年6月6日前支付125000元，2010年7月6日支付125000元，2010年7月20日前付清所欠的全部房屋租金及水电费，被告应在2010年8月开始按合同约定交付租金，若被告违约，原告有权收回房屋。调解书中注明，2010年5月31日至6月6日下午五时，原告先关商场前门，留侧门进出，6月6日下午五时，被告交125000元后开前门。
六、2008年12月14日被告支付原告代交会员费1000元，卷闸门押金5000元，并在收据中注明“市场2个门已砌墙的到合同期满后做好卷闸门时退回押金”。另有一张收据载明2008年10月11日被告支付了259790元，经手人姓彭。
七、2008年12月29日，深圳市大浪水围股份合作公司与原告签订一份租赁土地合同，约定深圳市大浪水围股份合作公司将水围新村原华佳商场承租还没有到期地块约700平方米的空地租给原告做商场，租赁期为90个月（即从2009年1月1日至2016年6月30日止），租赁期满后土地上所有建筑物归深圳市大浪水围股份合作公司，原告每月支付租金5000元，同时支付三个月租金作为押金。深圳市大浪水围股份合作公司向原告派一名管理人员，每月工资1800元。原告经营管理期间需自行缴纳物业管理费和水电费。合同到期时，原告有权优先续租。
八、2010年9月9日，被告提起反诉，请求判令1、双方签订的房屋租赁合同继续履行，2、原告赔偿被告拆除商场户外广告损失264800元、商场外铺位租金损失50400元，并从2010年6月6日起按每天营业额30000元18%计算利润至重新开业之日止（截止原告起诉之日2010年6月18日约为70200元），合计385400元，并由原告承担本案诉讼费用。2010年9月14日本院开具诉讼费缴纳通知单费被告，被告一直未缴纳反诉费。 2010年10月8日本院作出限期缴费通知书送达被告，但被告仍未在指定期限内缴纳反诉费，视为其放弃提起反诉。
以上事实有房屋租赁合同书、协议书、保证书以及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的涉案标的物即位于深圳市宝安区大浪街道X围新村的房屋，没有办理行政报建手续，也未办理房屋产权登记，亦未办理历史遗留违法建筑行政申报。原告未就该出租的房屋取得所有权。2008年12月29日原告与深圳市大浪水围股份合作公司签订一份土地租赁合同，取得该土地上建筑物的使用权。但原告于2008年10月12日即对该房屋行使处分权，与被告签订一份房屋租赁合同。本院认为，本案的涉案标的房屋没有办理行政报建手续，也没有办理房屋产权登记，同时未进行历史遗留违法建筑行政申报，该房屋属于违法建筑；此外，原告在对该房屋行使处分权时，并未取得该房屋的所有权，且其后原告亦没有取得该房屋的所有权，因此，认定原告于2008年10月12日与被告签订的房屋租赁合同无效。
虽然原告没有该房屋的处分权，但原告有偿取得了该房屋的使用权，原告将其使用权在取得期限内转让给被告，被告应支付原告该期间的房屋使用费。原告陈述截止至2010年5月30日，被告共拖欠房屋使用费285000元，2010年5月30日被告已支付30000元。被告对拖欠的房屋使用费255000元予以确认，但被告辩称其按调解书约定于2010年6月6日带现金125000元给原告，原告拒收。被告未能提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。原告主张2010年6月份房屋使用费55000元、水电费1960元，并称5月份的水电费在6月份计算，但原告于2010年5月31日已将商场前门关闭，且其未提交6月份的水电费票据，故原告请求的2010年6月份的房屋使用费、水电费，本院不予支持。综上，被告应支付原告拖欠的房屋使用费255000元。
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