（2010）深宝法民三初字第1108号(4)
七、2008年12月10日，原告将租赁房屋六至十三楼的房间退还给被告，将收取的押金退还给出租的租户，并有温某成签名交接。庭审中，被告确认租赁房屋的一楼于2008年12月1日已收回使用，六楼至十三楼原告于2008年12月10日作了交接，并称2008年12月份开始由被告出租使用，但被告只认可部分作了交接。二楼与租户之间有纠纷目前仍在诉讼程序中。根据被告提交的押金单显示，六至十三楼加上一楼陆某、刘某文，原告收取租户押金共计46682元。其中，一楼陆某的押金19600元，原告确认没有退还；刘某文交给原告的铺位订金8760元，原告表示将其订金与租金抵扣，没有退订金。
八、2009年2月19日，被告一赖某婵与被告三覃某出具一份《业主声明》，声明由于邓某学、邓某军兄弟承包的该楼房已连续三个月没有交纳承包租金，之前签订合同作废，收回房屋。
九、另查明，1993年5月6日，宝安县龙华村镇建设办公室、宝安区龙华人民政府颁发的涉案房产的《建设用地规划许可证》、《村镇住宅建筑许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，涉案房产在当时的地址为深圳市宝安区龙华下横朗中保X新村B区X号地段，用地性质为私人住宅，用地单位为被告三覃某，报建层数为3层，建筑面积为360平方米。该建筑目前已办理历史遗留申报行政手续。
十、再查明，涉案房屋一层作为商铺出租，二层由于与租户之间的纠纷目前仍在诉讼程序中，三至五层作为公寓，六至十三层作为单房出租。其中，一层以及六至十三层被告于2009年12月份收回使用，三至五层公寓处于被查封状态，被告称其于2009年6月份起才开始使用。
以上事实有房屋租赁合同、关于房屋租赁合同补偿协议书、通知书、决定书、告知书、介绍信、支票、收据等原、被告提交的证据材料以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的涉案标的物即位于深圳市宝安区龙华大浪华兴路X新村X栋房屋，原地址为深圳市宝安区龙华下横朗中保X新村B区X号地段，该用地单位和建设用地规划许可证均由被告三覃某取得。被告庭审确认被告三覃某与被告二温某梁是夫妻关系，故温某梁将该房屋出租属于有权处分行为。虽然该房屋报建层数为三层，但现该房屋已办理历史遗留生产经营性违法建筑申报的行政手续。因此，本院认定原告与被告于2008年1月26日签订的房屋租赁合同有效。
原告主张由于被告提供给其租用的房屋属于没有取得房产证的违法建筑，并且没有任何消防凭证，使其无法办理相关的工商营业执照，同时原告提交其预先申请核准的字号等作为证据。本院认为，被告在与原告签订房屋租赁合同时，应尽到诚实信用的义务，告知原告房屋的相关信息，并协助其办理相关手续。被告未尽到合同的诚实信用义务，造成原告不能正常使用租赁物，无法行使合同权利，被告已构成违约。另一方面，原告在未经被告同意的情形下，擅自将租赁的房屋转租给第三人，亦违反了双方在合同中关于不得转租的约定。由于当事人双方均违反合同，导致合同无法继续履行，双方合同权利义务终止，合同终止履行。现原告请求解除双方于2008年1月26日签订的房屋租赁合同，本院予以准许。
关于押金的问题。鉴于被告存在违约行为，现合同解除，原告要求退还押金200000元，本院予以支持。关于被告主张以其代为退还原告收取第三方租户的押金作为抵扣的问题。原告陈述收取租户押金共计46682元，除了一楼租户陆某和刘某文的押金19600元与8760元没有退还，其余均在被告收回房屋做交接工作时退还，其中刘某文的押金8760元与其租金抵扣了。根据被告提交的押金单据和原告提交的交接工作签收表显示，押金应是由原告退还后才能取得押金收据，被告才会在签收单中签名，故本院采信原告已将押金退还第三方租户。至于陆某的押金19600元，被告没有证据证明其已代原告退还该部分押金，故不作抵扣。
关于租金和滞纳金的问题。涉案房屋于2008年9月份被深圳市公安局宝安分局消防大队和深圳市宝安区城市管理行政执法局查封，2008年12月份被告收回一层和六至十三层的房屋。双方确认2008年8月至10月的租金已交纳，原告称其已交纳2008年11月份租金56000元，并提交一份中国工商银行的转账凭证，但收款人是陈某容，原告表示陈某容是被告一赖某婵的丈夫。基于双方签订的房屋租赁合同出租人的左上角有陈某容签名，且转账金额亦与合同约定的租金数额一致，本院采信该笔款项实际为2008年11月份租金，被告已收取。一楼被告已自2008年12月份开始使用，被告请求原告支付一楼租金缺乏事实依据。六至十三楼双方于2008年12月10日全部交接完毕，被告反诉请求计付租金，本院不予支持。双方争议的焦点在于作公寓的三至五层楼房的租金。原告表示三至五层自2008年12月份起一直被被告占用，被告辩称其2010年6月份才实际使用三至五层。被告反诉称因原告导致其无法正常使用房屋，致使房屋一直空置至2010年5月份，请求原告支付至2010年5月31日的房屋租金，但其没有证据证明原告一直使用房屋至2010年5月31日。本院认为，被告未能正常使用该楼房的三至五层缘于三至五层楼处于被查封状态，而三至五层楼于2008年9月份即被查封，原告租金付至2009年11月份，后2009年12月份双方就房屋进行了交接，现被告请求原告支付三至五层的租金，本院不予支持。此外，二层楼使用至2009年2月份，后因租户与原、被告之间产生纠纷诉至法院，就二层的租金问题，原告仍需支付自2008年12月至2009年2月份的租金。基于原、被告签订的房屋租赁合同中没有明确表述每一楼层的具体面积和具体租金，视为每楼层面积相等、租金相同。故，原告仍应支付被告2008年12月份至2009年3月份期间的租金共计人民币12923.08元（56000元/月÷13层×1层×3个月）。另，关于滞纳金，由于被告的违约行为导致原告无法正常使用租赁房屋，被告请求原告支付因拖欠租金产生的滞纳金，本院不予支持。
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