（2011）深宝法民三初字第448号(2)
2010年12月31日，原告与被告签订了《补充协议》，约定：买卖双方在签署本合同时皆清楚物业的一手房产证尚未办理出来且该物业仍在按揭当中，均同意在此状态下进行交易并自愿同意待该物业一手房产证办理出来后5个工作日后再办理有关物业的赎楼、按揭、产权过户等相关手续；买方在交付定金后，卖方不得私自再将该物业出售予他人或不按本合同之约定来办理相关手续，否则按照违约处理并按照买方所交定金的三倍赔偿给买方；如买方未能履行本合约之条款，以至本合约不能完成，卖方有权将该物业转让予任何人；买卖双方约定该物业的过户日期为：卖方须在开发商通知卖方办理该物业的一手房产证5个工作日内，卖方须无条件办理出该物业的一手房地产证以及积极配合买方办理该物业的产权过户手续，如果由于买方自身的原因延期则与卖方无关。
2010年12月31日，原告与被告双方签署《确认书》一份，约定双方同意在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时买方的姓名写为邵某武，由其继续履行《房屋转让合约》项下买方未履行的义务，原告对其承担保证责任。
合同签订后，原告向被告支付了定金人民币3万元。
2011年1月28日，房地产行政主管部门核发了涉案房产的房地产证，登记权利人为被告。
2011年2月19日，原告与被告签订了《补充协议（二）》，约定：卖方于2010年1月30日办出房产证，期间因国务院出台了个人住房转让征收营业税新规定，按照新规定，将出现新增费用。现买卖双方都在等地方政府出台营业税征收管理细则，现双方协议，将办手续时间由合同规定延长至2011年2月20日后3周内。
2011年2月28日，被告向原告发出《履约催告函》，要求原告于2011年3月2日付清首期房款，否则视原告单方面违约。
2011年3月3日，原告向被告发短信，内容为“因为这段时间一直在凑首期款，到现在也没凑齐，能否再给我10天时间，假如你不能给我时间，那你就把订金退给我好吗？”
2011年3月5日，原告向被告发短信，内容为“干脆我们把房子退了吧？实在我已经尽力了”。“买房可以，马上做资金也可以，但是营业税我一分钱都不会出”。
2011年3月12日，案外人深圳市万X房地产投资顾问有限公司向被告发出《履约催告函》，要求被告协助买方办理该物业的相关手续。
庭审中被告认可其于2011年3月20日将涉案房产出售给案外人并与案外人签订了房屋买卖合同。庭审中原告称其于2011年3月5日至2011年3月13日期间通知过被告办理首期款监管手续。
上述事实，有原告、被告的当庭陈述及原告提供的《房地产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《履约催告函》、《确认书》、《拍卖确认书》、《房产证》、《个人信贷审查批复》、《个人贷款支付凭证》、《银行清单》、《资金划转通知书》、《承诺书》、《个人信用报告》、《保险清单》、《佣金确认书及支付承诺书》以及手机短信，被告（被告）提交的《履约催告函》、《评估报告》以及手机短信在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。原、被告签订《房地产买卖合同》后，原告未按合同约定的时间即在被告办出房产证后10日内付清首期款，其行为已构成违约，根据合同约定被告有权解除合同、要求原告支付违约金并可将房产另卖他人。故本院对原、被告双方签订的《房地产买卖合同》予以解除。合同解除后，被告应将原告支付的定金3万元返还给原告。被告将涉案房产另卖他人的行为并不构成违约，故对原告以被告违约为由要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告已违约应按合同约定向被告支付违约金，但原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过被告的损失，故本院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的百分之十即人民币10.28万元。原、被告双方在《补充协议（二）》中约定的延长办手续时间应理解为只是延长办理房产过户手续的时间，而不应包括延长首期款支付时间，故对原告辩称未超期支付首期款的意见本院不予采纳。庭审中原告认可其于2011年3月5日至2011年3月13日期间通知过被告办理首期款监管手续，但原告通知被告办手续的时间早已超过合同约定的支付首期款的期限，在合同约定的付款期限内原告并未履行通知被告办理首期款监管手续的义务，且其在2011年3月3日发给被告的短信还称未凑齐首期款，说明在此之前原告并不具备支付首期款的能力，故对原告辩称被告不配合原告办理首期款监管手续的意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；
二、被告于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告定金人民币3万元；
三、原告于本判决发生法律效力之日起三日内向被告支付违约金人民币10.28万元；
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