(2011)深宝法民一初字第3386号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2011)深宝法民一初字第3386号
原告顾某，男。
委托代理人王某，广东知X律师事务所律师。
被告一深圳市尖X咀百货有限公司(以下简称“尖X咀百货公司”)
法定代表人：王某坚。
被告二深圳市尖X咀物业管理有限公司（以下简称“尖X咀物业公司”）。
法定代表人郑某。
上述两被告共同委托代理人周某英，广东中X律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人：刘某筠，广东中X律师事务所律师。
原告顾某与被告尖X咀百货公司、尖X咀物业公司侵权损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2011年4月20日、2011年8月4日两次公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2007年8月31日购买了深圳市宝安区新安街道创业路南侧易X大厦商业裙楼四楼，编号为4A06、4A07、4A08号的铺位，建筑面积为401平方米。两被告未经原告许可，擅自在原告所有房屋的外墙上搭建户外广告牌，将原告房屋外墙的所有窗户全部封死，导致原告房屋室内无法采光，在白天屋内都是漆黑一片，必须开灯才能使用，原告为此支付了高额的电费；而且，由于所有窗户均被遮挡、封死，原告的房屋也不能通风。另外，两被告在原告房屋外墙搭建广告牌收取的广告使用费，正是侵害原告的房屋所有权所获得的违法收益。根据《物权法》、《民法通则》以及《物业管理条例》等法律法规的相关规定，两被告的行为不仅严重侵害了原告房屋的采光权和通风权，而且还侵害了原告房屋外墙的使用权和收益权，给原告造成了严重的困扰和巨大的经济损失,请求人民法院依法判令两被告立即停止侵权，拆除违法搭建的户外广告牌，恢复原状，并且赔偿原告的经济损失，返还因侵权而违法收取的广告牌使用费。现原告为了维护自身的合法权益，故向法院起诉，请求依法判令：1、两被告立即拆除搭建在原告所有物业外墙的户外广告牌，停止侵权，恢复原状；2、两被告返还2009年3月1日至2011年2月28日，因侵权而违法收取的户外广告牌使用费139500元；3、两被告连带支付原告2009年9月1日至2011年2月28日的电费损失9176元；4、两被告支付本案的诉讼费及其他费用。
二被告辩称：1、被告二合法享有涉案房屋外墙经营权和收益权，原告认为被告二安装广告牌侵权和要求返还使用费没有事实依据。涉案房屋在2005年6月由开发商深圳市雅X投资有限公司出售给该房一手业主黄某莹时，即已约定房屋外墙广告权益为开发商享有，即业主对该房屋享有的权利受到双方这一特别约定的限定。故原告2007年8月从原业主手中受让该房时，这一特别约定对业主物权的限制同样及于新业主，因此，原告不享有涉案房屋的外墙广告权益。深圳市雅X投资有限公司聘请被告二为涉案房地产项目的前期物业管理单位，在与被告二签订的《易X商业大厦前期物业服务合同》中将涉案房地产项目外墙的经营权和收益权授予给被告二享有，故被告二合法享有涉案房屋的外墙广告权益，原告认为被告二在外墙安装广告牌侵犯其外墙使用权和收益权没有事实依据。2、涉案房屋外墙安装有广告牌是原告购房时的原状，不存在需要恢复原状的问题。涉案房屋于2005年6月出售给原业主，为了商业裙楼业主的共同利益，2005年9月30日尖X咀百货商场开业时，包括涉案房屋在内的外墙均安装了大幅广告牌，原业主认可被告二在外墙发布广告的行为。2007年8月原业主将涉案房屋转让给原告时，涉案房屋的外墙使用情况即已是现状，原告是按房屋现状购买了该房，即认可当时涉案房屋外墙的广告牌设置，原告作为业主对房屋外墙享有的物权受到房屋原业主让渡了外墙使用权利给他人的限制，原告应遵守这个限制约定。既然原告取得房屋时的原状就是目前外墙已安装广告牌的现状，也就不存在要求恢复原状的问题。3、涉案房屋窗户完全封闭是原告自己的行为，诉称被告二侵犯其通风和采光权，要求支付电费没有事实依据。被告二安装的广告牌距原告的窗户大约有80CM的距离，并没有封死原告的窗户。原告自己在内部装修时，就玻璃幕墙一面（包括外窗）全部封闭，直接导致房屋完全不能通风采光。至于办公场所的用电问题，几乎所有的办公室即使有窗采光同样需要开灯，办公室的电费支出与采光问题并没有必然联系，原告要求支付电费损失没有合理依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告一同意被告二的答辩意见，但认为本案与被告一无关。
经审理查明：由案外人深圳市雅X投资有限公司投资开发的、位于深圳市宝安区创业路和翻身路交汇处的易X商业大厦属于商住一体物业，其中1—3层为商铺，4层为办公楼，5层起往上为普通住宅。2005年6月26日，深圳市雅X投资有限公司与被告二尖X咀物业公司签订一份《易X商业大厦前期物业服务合同》，被告二被选聘为易X大厦的物业管理公司。该合同第二条约定：“本物业管理区域内的露天停车场、架空层……外墙、其他物业共用部位、共用设备设施的所有权属本大厦永久性配置财产，在乙方（被告二）管理期间，经营权归乙方所有，收益由乙方支付。所得收益按以下约定分配：1、经营收入全部纳入乙方物业服务资金，用于补贴物业服务费用之不足；2、乙方负责承担以上所指位置的使用管理、维修养护及更新改造费用……
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