（2011）深宝法民三初字第415号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第415号
原告黄某燕，女。（以下简称原告一）
原告肖某金，男。（以下简称原告二）
两原告共同委托代理人刘某军，广东众×律师事务所律师。
被告杨某军，男。
委托代理人管某波，广东君×律师事务所律师。
委托代理人周某，女，系被告的妻子。
原告黄某燕、肖某金诉被告杨某军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王娟独任审理，于2011年6月20日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人刘某军，被告的委托代理人管某波、周某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告黄某燕与被告杨某军于2010年12月27日签订《房产买卖合同》，约定由被告将其所有的位于深圳市宝安区××街道宝源路西南侧××海湾花园11栋×座201号房转让给原告黄某燕，该房建筑面积为128.76平方米，转让总价为人民币220万；并约定了定金、首期款的支付或监管等内容；合同同时约定，因涉案房产处于抵押状态，由被告在签订合同之日起十日内以现金方式自行向原按揭银行办理赎楼手续，并在买方贷款银行出具贷款承诺书之日起两日内，由双方签订《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续；合同还约定，卖方同意买方将产权变更为第三方，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十的违约金。上述《房产买卖合同》签订后，原告黄某燕依约支付了定金人民币1O万元；因原告黄某燕的个人方面的一些原因，在办理首期款监管手续时，原告黄某燕依据双方关于产权人可以变更的约定，以其舅舅即原告肖某金的名义继续履行上述《房产买卖合同》，由原告肖某金与被告一起前往买方的按揭银行共同签订了《二手房交易资金监管协议》，银行现已出具了按揭贷款承诺书。因近来房价处于上涨趋势，在银行出具了按揭贷款承诺书后，被告并未依约赎出房产证，也不配合前往国土部门签订《深圳市二手房买卖合同》及办理过户手续，以各种理由表示不愿继续交易，经原告及房地产中介公司多次电话、短信催告均不履行合同义务，之后又向其发出了书面《履约催促函》，被告仍然不予理睬。为维护原告的合法利益特诉至法院，请求判令：1、被告立即返还原告定金人民币10万元；2、被告按房地产转让总价的10％向原告支付违约金人民币22万元；3、本案全部诉讼费用均由被告负担。
被告答辩称，1、原告二并非本案的适格原告，双方无合同关系；2、被告并未实际收取原告一交付的定金，10万元定金是由原告一在中介公司POS机上刷卡，直接交由中介公司监管；3、被告在本案中没有任何违约行为，被告在签订合同时仅为同意买方在取得产权后依法变更产权，但原告一在房产买卖过程将该款的约定作出了歪曲理解，甚至企图故意规避国务院所确定的限购政策，并且原告一在无法获取银行贷款时又与原告二恶意串通，由原告二以不正当方式获取××银行的贷款承诺书，当时时间已经延误至签约后3月半月，而被告在签约两个月内向原按揭银行及建设银行申请提前还贷，并于2010年12月29日转帐100万元至按揭帐户以准备赎楼，后在很长一段时间才将资金转出，该行为是行使不安抗辩权；4、买卖合同第十二条约定任何一方不履行合同义务导致交易无法完成应向对方承担违约责任，也就是说承担违约责任的前提是一方的行为导致交易无法完成，而本案原告既未明确要求解除合同，也未能举证被告的行为足以导致交易无法完成，支付违约金的条件未成就，并且被告一直愿意将涉案房产卖给原告一；5、原告一与被告起诉后已达成补充协议，即双方对此前已达成互谅和共识不再追究，结合补充协议和房贷通代办贷款合同第1条第4款约定，被告赎楼的前提是深圳市××通置业有限公司先行通知担保公司，而原告未能就上述事实承担举证责任，应承担举证不能责任。即使违约也是由于中介公司未依法履约在先，结合补充协议约定原告已就撤诉事宜达成协议，且原告撤诉是被告履行相应义务的前提条件；6、两原告查封被告财产给被告造成巨大经济损失和精神损失。综上所述，请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明，2010年12月27日，原告一与被告签订一份《房产买卖合同》，合同约定被告将位于深圳市宝安区××海湾花园11栋×座201房转让给原告，建筑面积为128.76平方米，转让价为人民币2200000元，买方在签署该合同时向卖方支付定金人民币50000元，另外50000元定金双方同意在收取房产证起三日内由第三方直接支付给卖方，卖方不得有异议，买方按约定将定金转账或交付给监管方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起10日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户；自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；任何一方未按合同约定的期限履行义务的，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或者要求买方支付房产转让价百分之十违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或者要求支付房产转让价百分之十违约金。合同备注条款为：卖方以人民币2200000元实收，卖方自己赎楼，卖方同意买方将产权变更为第三方，买方定金改为100000元。当日，原告向被告支付定金人民币100000元，被告向原告出具收据。
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